나이스옥션 법원경매 김천 2024타경16362 [1] 경상북도 구미시 사곡동 484-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 사곡동 소재 "사곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위일대는 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 이루어진 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호 2)-7) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 1층 101-104호, 2층 201호, 3층 301호로서,
외 벽: 징크판넬 및 스톤코트, 적벽돌, 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지, 페인팅, 내부인테리어, 시멘트몰탈 등 마감,
천 장: 천장지, 페인팅, 텍스 등 마감,
바 닥: 타일, 장판지 등 마감,
창 호: 새시창호임.

이용상태

101호, 102호, 104호: 근린생활시설로 이용중임.
103호: 후면의 주차장 통로로 이용중임.
201호, 301호: 공실임.

설비내역

제반 공동 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 "상업용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 15미터, 북측 및 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 집합건물(목록2~7) 대지권 미등기이나 토지(목록1)의 적정지분이 배분될 것을 전제로 소유권/대지권과 건물을 일괄 평가함. 목록4(103호)는 집합건축물대장상 "근린생활시설"이나 현황 "주차장 통로"로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2024타경16362 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 사곡동 484-12

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,190,000,000원

* 토지면적: 1174.00㎡ (약 355.19평)

* 건물면적: 595.64㎡ (약 180.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 사곡동 소재 "사곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 이루어진 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 15미터, 북측 및 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을1, 2017-09-22, 구미농업협동조합 근저당권

* 집합건물 등기부: 을1, 2017-09-22, 구미농업협동조합 근저당권

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 박미경: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-08-14, 확정 2024-09-30, 배당 2024-12-12, 대항력 없음.

* 박정윤: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2022-01-17, 확정 2024-10-02, 배당 2024-10-02, 대항력 없음.

* 유선향: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-10-06, 확정 2024-01-02, 배당 2024-12-10, 대항력 없음.

* 이원재: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2014-04-04, 확정 무, 배당 2024-12-13, 대항력 있음. (이 , 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2014-04-04, 대항력 있음.)

* 임종관: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2012-02-27, 확정 -, 배당 -, 대항력 있음. (임 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2012-02-27, 대항력 있음.)

* 차민경: 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2018-01-17, 확정 무, 배당 -, 대항력 없음.

* 최수빈: 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2018-01-17, 확정 2024-10-17, 배당 2024-12-12, 대항력 없음.

* 최수빈: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-11-03, 확정 2023-11-03, 배당 2024-12-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원. (주의: 대항력 있는 임차인 2명(이원재, 임종관)에 대한 보증금 총액은 10,000,000원으로 파악되나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 상세한 권리관계 및 배당 여부는 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상인 경우 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 이루어진 노선상가지대임.

* 건물 내 현황: 목록4(103호)는 집합건축물대장상 "근린생활시설"이나 현황 "주차장 통로"로 이용 중임. 이는 용도상 불일치로, 추후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

1.4. 생활정보

* 주요 인근 시설: 사곡초등학교 인근에 위치함.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 확보된 것으로 판단됨.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망 이용이 편리함.

* (지도 등 외부 검색을 통한 혐오시설은 현재 시점에서 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 집합건물(목록2~7)의 대지권이 등기되지 않은 상태임. 이는 추후 대지권 설정 및 등기 과정에서 추가적인 비용 발생이나 법적 절차가 필요할 수 있는 사항임. 물건 감정은 토지의 적정 지분이 배분될 것을 전제로 이루어졌음.

* 대항력 있는 임차인: 이원재(전입 2014-04-04), 임종관(전입 2012-02-27)은 대항력이 있음. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요함.

* 용도 불일치: 목록4(103호)가 집합건축물대장상 근린생활시설임에도 불구하고 실제로는 주차장 통로로 이용 중. 이는 추후 원상복구 또는 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 가치나 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 구미시 사곡동에 위치한 근린생활시설 건물로, 사곡초등학교 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있음.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 11억 9천만 원 수준임.

* 주요 고려 사항으로는 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 호실의 용도 불일치 등이 있으며, 이는 투자 시 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있음.

* 따라서 입찰 전 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 위험 요소를 정확히 파악하고 대응 방안을 수립하는 것이 매우 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 사곡초등학교 인근 상업지역으로, 배후 수요가 뒷받침되는 지역임.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 효율성을 높이고 가치 상승을 도모할 수 있음.

* 상업시설 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 수익 창출이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 시장 전망, 물건의 구체적인 상태 및 리스크 요인 분석 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 상세한 예상 입찰가 제시 대신, 위에서 언급된 사항들을 면밀히 조사하고 전문가의 도움을 받아 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.