나이스옥션 법원경매 대구 2024타경10440 [1] 대구광역시 수성구 범어동 175-1 브라운스톤범어 10층오-1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 공공기관, 업무시설, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선
"범어역"이 위치하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상37층건 중
10층 오-1006호로서,(사용승인일 : 2017.06.30)
외 벽 : 복합판넬, 대리석붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 강화마루, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성
되어 있으며, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 70미터, 남측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 8미터 정도의
아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 광로1류
(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 기준시점 현재 이해관계인의 부재로 내부현황 및 건물구조변경 등의
유무는 확인이 불가하여 건축물 현황도 및 탐문조사 등을 통하여 동유형
오피스텔의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고
하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경10440 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 175-1 브라운스톤범어 10층오-1006호

용도: 오피스텔

감정가: 208,000,000원

토지면적: 8.74㎡ (약 2.64평)

토지지분: 8.7417㎡

건물면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

건물지분: 54.0587㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 공공기관, 업무시설, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있음. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 "범어역"이 위치하여 교통 상황은 보통으로 평가됨. 서측 70미터, 남측 12미터, 북동측 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 11일 수성세무서장의 압류 (등기부 갑5)

인수되는 권리:

을구 5번 주택임차권 (2023년 3월 3일 등기)

권리자: 우성민

보증금: 260,000,000원

전입일자: 2021년 2월 10일

확정일자: 2021년 2월 10일

대항력: 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

특이사항: 대항력 있는 임차인(우성민)이 존재하며, 임차인의 보증금 260,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 주요 권리임.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 30일

대항력: 없음.

* 임차인: 우

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 10일

확정일자: 2021년 2월 10일

배당신고일자: 2023년 3월 3일

대항력: 있음 (인수 대상).

1.3. 상권분석

본건 소재지인 대구광역시 수성구 범어동은 대구의 중심 상업 및 업무 지구 중 하나로, 주변에 공공기관, 금융기관, 병원, 학원, 오피스텔, 아파트 등 다양한 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 발달해 있음. 브라운스톤범어는 비교적 최근에 건축된 오피스텔로서 현대적인 시설을 갖추고 있어 법인 사무실이나 고급 주거용으로 수요가 있을 것으로 예상됨. 지하철역 인근에 위치하여 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용함.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 범어역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 범어네거리 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 카페 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음.

주변환경: 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경으로 적합함.

교육: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 우성민의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 총 투자 비용이 크게 증가하게 됨.

최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 시세는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정되나, 인수해야 할 보증금(260,000,000원)이 시가보다 높아 낙찰받을 경우 상당한 금전적 손실이 예상됨.

감정평가서 요약에 따르면, 기준시점 현재 이해관계인의 부재로 내부 현황 및 건물 구조 변경 유무 확인이 불가하여, 경매 진행 시 참고가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 핵심 상권에 위치하여 교통, 생활 편의, 업무 환경 등 입지 조건이 매우 우수함. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 현재 시장 시세보다 높은 금액임. 따라서 투자 위험이 매우 높은 물건으로, 인수 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 가능성이 높으므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 대구 수성구의 우수한 입지 조건 및 범어네거리의 풍부한 유동인구.

* 지하철 범어역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 현대적인 시설을 갖춘 브라운스톤범어 오피스텔.

* (주의: 상기 장점들은 인수되는 임차 보증금이라는 매우 큰 리스크를 상쇄하기에는 부족할 수 있음.)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례에 따르면 본건 오피스텔의 시세는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 평가됩니다.

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 우성민의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. "예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 물건의 시장 가치에서 인수 보증금을 제외하여 계산하면 다음과 같습니다.

계산: 시가 (210,000,000원) - 인수 보증금 (260,000,000원) = -50,000,000원.

이 계산 결과는 본건이 매수인이 인수해야 할 보증금보다 시가가 낮아, 이론적으로 양(+)의 입찰가를 산정하기 어려운 상황임을 시사합니다. 따라서, 낙찰 시 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건 시가를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 입찰가를 결정하거나, 투자 가치가 없다고 판단하여 입찰을 포기하는 것이 합리적인 방안이 될 수 있습니다. 이에 따른 예상 입찰가는 0원으로 가정합니다.

1.9. 주변 혐오시설 정보

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.