나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127485 [1] 대구광역시 수성구 사월동 464 시지2차사월보성타운 105동 10층1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 매호동 소재 "대구매호초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 제10층 1008호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, "아파트 부지"임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측, 남측 및 북측으로 왕복2차선 포장도로 등과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,소로1류(폭 10m-12m)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(접합),중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(매호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(예나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(매호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(예나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>,시도지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김기진)로부터 2026.01.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경127485 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 사월동 464 시지2차사월보성타운 105동 10층 1008호

용도: 아파트

감정가: 167,000,000원

토지면적: 25.49㎡ (약 7.7평)

토지지분: 25.4944㎡ (약 7.7평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.97㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 사월동에 위치한 시지2차사월보성타운 내 아파트입니다.

부근 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 단지는 동측, 남측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2024-11-25 접수, 197,090,905원)

임차인 현황:

주택도시보증공사(임차인: 김기진)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-01-12

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

권리분석 요약:

본 건에는 임차인 김기진이 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 1월 22일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부등본상 주택임차권(김기진, 190,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있습니다. 이러한 정황으로 보아, 본 물건 인수 시 임차인 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 시지2차사월보성타운은 대구광역시 수성구 사월동의 주요 주거 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 대구매호초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 우수하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설도 잘 갖추어져 있습니다.

주거 단지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 주변 지역의 개발 및 교통망 확충에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지명: 시지2차사월보성타운

주소: 대구광역시 수성구 사월동 464

준공연도: 1996년 9월 7일 (사용승인일)

총 동수: 8개 동

총 세대수: 1498세대

최고층: 20층 (본 건 105동 10층)

주차대수: 총 1093대 (지하 1093대, 지상 4대 - 단지 내 전체 기준. JSON 정보 상 총 1658대, 지하 자동 1093대, 지상 자동 565대)

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 전기차충전기(지하 55대)

6. 잠재적 리스크

임차인 문제: 임차인 김기진과 관련된 보증금 및 대항력 이슈는 HUG의 확약서 제출 및 임차권등기 말소로 인해 해소된 것으로 보입니다. 다만, 경매 절차 진행 중 최종 확인이 필요합니다.

시설 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 일부 시설의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역 외에 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 도시지역 아파트의 특성이며 직접적인 리스크로 작용할 가능성은 낮습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다.

특히, 임차인 관련 문제가 HUG의 확약서 제출로 인해 법적으로 해결된 것으로 보여, 낙찰 후 인수 부담이 거의 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

단지 규모가 크고 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 준공 연도가 30년 가까이 되어 리모델링 등 향후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하여 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 임차인 관련 이슈가 HUG와의 합의로 해소되어 인수 부담이 없습니다.

양호한 입지: 대구 수성구의 주요 주거 지역으로, 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

시장가치: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익 및 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

대단지 아파트: 1498세대의 대단지로 관리 효율성이 높고, 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

최근 매매 사례 (59.97㎡ 기준):

- 2026년 6월: 157,000,000원 (15층)

- 2026년 7월: 140,000,000원 (16층)

- 2026년 7월: 86,000,000원 (3층 - 특이사항 거래로 판단, 본 건과 비교 시 높은 시세 반영 필요)

본 건은 10층으로, 최근 거래된 15층 및 16층의 실거래가(1억 4천만 원 ~ 1억 5천 7백만 원)를 참고할 때, 감정가(1억 6천 7백만 원) 및 상위 실거래가 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 3층 거래는 현저히 낮아 본 건의 가치 산정에는 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

산정 근거: 본 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 최근 상위층 거래 가격대를 반영한 보수적인 접근입니다. 인수 보증금이 없는 점과 안정적인 입지 조건을 고려하여, 시세 차익 확보를 위한 적정선으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.