나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5186 [1] 대구광역시 수성구 이천동 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 이천동 소재 "배내마을"남서측 인근에 위치하며,부근 일대는
시가지주변 농가주택 및 농경지등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며,인접 도로상태등을 고려할때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 북측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성되어 "주거용"
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 북동측으로 폭 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상 2층 건물로서
외 벽: 치장벽돌 마감
내 벽: 벽지,목재치장 및 타일등 마감
바 닥: 장판지 및 타일등 마감
차 호: 새시 이중창임.

이용상태

1,2층 단독주택으로 이용중임.

설비내역

유류보일러에의한 난방설비,위생 및 급배수설비등 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 3동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 압류채권자로부터 금 790,050,000원의 매수신청이 있었고, 금 117,669,200원의 매수신청의 보증도 납부함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경5186 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 이천동 563

* 물건종별: 단독주택

* 감정평가액: 1,372,206,000 원

* 토지면적: 826.45㎡ (250.03평)

* 건물면적: 153.52㎡ (46.44평)

* 제시외 건물면적: 19.50㎡ (5.90평)

* 매각방법: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

* 특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 압류채권자로부터 금 790,050,000원의 매수신청이 있었고, 금 117,669,200원의 매수신청의 보증도 납부함.

* 특수물건정보: 개발행위허가제한구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 이천동 소재 "배내마을"남서측 인근, 부근 일대는 시가지주변 농가주택 및 농경지등으로 형성.

* 교통상황: 제차량 접근 가능, 인접 도로 상태 고려 시 보통.

* 토지형태 및 이용상태: 사다리형에 가까운 토지, 북측 하향 완경사, 자체 지반 평탄 조성, '주거용' 건부지 이용 중.

* 인접 도로상태: 북측 및 북동측으로 폭 약 4-6미터 내외 포장도로 접합.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법).

* 건물구조: (가)철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상 2층 건물. 외벽: 치장벽돌. 내벽: 벽지, 목재치장, 타일. 바닥: 장판지, 타일. 창호: 새시 이중창.

* 건물용도: 1, 2층 단독주택 이용 중.

* 건물설비: 유류보일러 난방, 위생 및 급배수 설비.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 전남동부수산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2024-11-27)

* 총 채권액: 835,000,000 원

* 인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 공부상 지상권 등 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 유사 단독주택 실거래가 사례 (이천동 인근): 약 8억원 ~ 14억원 범위에서 거래되는 것으로 조사됨. 본 물건의 감정가는 13억 7천여만원으로, 유사 물건 대비 토지 면적(826.45㎡)을 고려할 때 적정 수준으로 판단되나, 개발 제한 구역의 영향 고려 필요.

* (참고: 빌라/연립 주택 시세는 약 2.5억 ~ 3억원 수준으로, 단독주택과는 가격 형성 요인이 다름)

* 상권 특징:

* 배내마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근은 가능하나, 지역 특성상 아주 활발한 상권은 아닙니다. 주거 기능에 초점.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 배내마을, 수성못, 대구스타디움 등 생활 편의시설 및 공원 접근성이 양호한 편임. 주요 상업지구(예: 범어동, 황금동)까지 차량 10-20분 소요.

* 교육시설: 이천초등학교, 경신고등학교 등 학군이 형성되어 있으며, 통학 거리 및 학군 정보는 상세 확인 필요.

* 교통시설: 제차량 접근 가능, 인접 도로 상태 고려 시 보통. (인접 도로 상태 양호, 차량 이용 편리)

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역 및 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. (상세 내용은 해당 지자체 확인 필수)

* 제시외 건물: 제시외 건물 3동이 소재하나, 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 다만, 명도 및 철거 관련 절차를 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으며, 명도 과정에서 추가 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 반경 1km 내 유해/혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 침체 또는 지역 개발 지연 시 가치 하락 가능성.

1.6. 종합의견

본 물건은 대구 수성구 이천동의 넓은 토지(826.45㎡) 위에 건축된 단독주택입니다.

감정평가액은 13억 7천여만원으로, 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

권리관계는 명확하게 소멸될 것으로 예상되나, 토지의 개발제한구역 지정 등 법적 제한이 있어 향후 활용 방안에 신중한 검토가 필요합니다.

임대 관계 미상인 점, 제시외 건물의 존재 등은 명도 및 관리 측면에서 주의가 요구됩니다.

압류채권자의 상당한 금액의 매수 신청이 있었던 점을 미루어 볼 때, 경매 진행 상황 및 경쟁 구도를 주시할 필요가 있습니다.

토지 자체의 가치에 주목하고, 법적 제한을 충분히 인지한 상태에서 투자 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 826.45㎡의 대지는 향후 활용 가치가 높으며, 수성구 내 희소성 보유.

* 잠재적 개발 가치: 법적 제한 해제 또는 완화 시, 재건축/재개발 등 높은 부가가치 창출 가능성 (장기적 관점).

* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담 적음.

* 지역적 선호도: 수성구의 높은 주거 선호도 및 학군 이점.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 다음 요소를 종합적으로 고려합니다.

* 감정가: 1,372,206,000원

* 압류채권자 매수신청가: 790,050,000원

* 유사 단독주택 실거래가 (이천동 인근): 약 8억원 ~ 14억원 (토지 면적 및 건물 상태에 따라 편차 큼)

* 개발제한구역 등 법적 제한으로 인한 가치 하락 요인 반영

* 명도 및 부대 비용 고려

감정가가 시장 시세 대비 높지 않으나, 개발 제한 구역의 영향이 크므로, 토지 가치 위주로 접근하는 것이 합리적입니다.

압류채권자의 매수 신청가(7.9억원)는 낙찰가의 중요한 기준점이 될 수 있습니다.

상세한 시세 조사를 바탕으로, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 '1,000,000,000원 ~ 1,160,000,000원' 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가는 경매 당일 경쟁 상황, 물건의 최종 상태 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.