나이스옥션 법원경매 수원 2024타경85665 [1] 경기도 화성시 오산동 1019 라스플로레스 1층1009호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 북동측 인근에 위치하며 부근으로 아파트,업무
용 및 상업용 빌딩, 학교, 관공서, 운동시설, 공원등이 소재하며 제반제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 동탄역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조.일반철골구조.경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 - 8층 건물 내
1층 1009호로서,

외 벽 : 강화유리 및 돌붙임.
내 벽 : 몰탈위 페인트마감.
창 호 : 강화유리창호임.

이용상태

판매시설로 이용중임. (후면 "사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 지하주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계도어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로,
동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중(집)1-85)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금 20%
2. '라스키트'상호의 상가로 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경85665 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 1019 라스플로레스 1층1009호

용도: 근린상가

감정가: 811,000,000원

토지면적: 14.53㎡ (약 4.39평)

건물면적: 33.06㎡ (약 9.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOO (중앙농업협동조합으로 추정)

특이사항: 재매각 (2회차)

주의사항:

1. 재매각으로 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

2. '라스키트' 상호의 상가로 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로 아파트, 업무용 및 상업용 빌딩, 학교, 관공서, 운동시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 있고, SRT 동탄역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다. 차량 출입 역시 용이하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획

본 건 토지는 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있어 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을2 근저당권, 중앙농업협동조합, 2023-07-18 접수, 금660,000,000원. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부등본상 채권 총액은 940,235,919원입니다.

* 소유권 이전

갑3 권리: 2023-07-18 소유권 이전 (매매 금750,000,000원) - 현재 소유자로 추정됩니다.

* 기타 권리

등기부상 다수의 가압류(롯데카드, 하나카드, 중소기업은행, KB국민카드, 우리카드) 및 압류(국민건강보험공단)가 존재하나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

'라스키트' 상호의 상가로 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 0원입니다. 특별히 인수해야 할 임차권은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

동탄역을 중심으로 한 신도시 상권으로, 아파트 단지, 오피스, 상업시설, 관공서, 학교, 공원 등이 밀집해 있습니다. 특히 동탄역을 중심으로 GTX-A, SRT 등 광역교통망이 구축되어 있어 서울 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다.

* 상업시설 집적도

롯데백화점 동탄점, 타임테라스 등 대형 복합쇼핑몰과 다양한 상업시설이 인근에 위치하고 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 동탄역 인근은 동탄2신도시의 핵심 상권 중 하나로, 향후 개발 잠재력 또한 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

SRT 동탄역을 통해 수서역까지 약 20분대, 강남 삼성역까지 약 20분대 진입이 가능하여 서울 접근성이 뛰어납니다. 또한, 주변 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

동탄역 주변으로 롯데백화점, 홈플러스, CGV, 다양한 식음료 매장, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 또한, 건물이 위치한 '라스플로레스' 내에도 상업시설이 입점해 있어 원스톱 생활이 가능합니다.

* 주변 시설

업무 시설로는 삼성전자 화성·기흥캠퍼스, 삼성SDI, 용인 첨단시스템반도체 국가산업단지 등이 인근에 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본 건은 2회차 재매각 물건으로, 경매 절차가 한 차례 유찰되었음을 의미합니다. 이는 입찰에 참여하는 매수자에게는 가격적인 메리트를 줄 수 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 상태

현재 상가 '라스키트'는 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵다는 점은 단기적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 9.4억원으로 높은 편이어서, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 초역세권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 우량 입지 조건을 자랑합니다. 중심상업지역에 속해 있으며, 주변으로 대형 상업시설과 업무시설이 집약되어 있어 상권 활성화 가능성이 매우 높습니다.

다만, 2회차 재매각 물건이라는 점, 현재 공실 상태라는 점, 그리고 높은 채권 총액은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 가격 책정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 입지: GTX-A, SRT 등 사통팔달 교통망을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 탁월합니다.

* 중심상업지역: 동탄2신도시 핵심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지, 오피스, 산업단지 종사자 등 풍부한 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 동탄2신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 건물 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 811,000,000원으로 책정되었습니다. 현재 공실 상태이며 2회차 재매각이라는 점을 감안할 때, 감정가 이하의 적정 수준에서 입찰가가 결정될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 총 채권액이 높다는 점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

구체적인 입찰가는 시세, 경쟁 상황, 본건의 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가 대비 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 입지적 가치와 주변 시세를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.