나이스옥션 법원경매 수원 2024타경85023 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 305-10 루체스타 1동 3층323호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 소재 "수원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택
등의 주거용, 상업 및 업무용시설, 주상용건물등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 수원역이 소재하는바 대중
교통 포함 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 3층 323호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감등
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 사다리의 토지로서 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로등의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 고등동 305-10번지
도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭8m-10m)(접합),
중로3류(폭12m-15m)(접합,) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
* 고등동 305-13번지
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경85023 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 305-10 루체스타 1동 3층 323호

* 토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

* 건물면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층 323호

* 용도: 도시형생활주택(원룸형) / 근린상가 / 오피스텔 (복합 건물 내)

* 감정가: 130,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 재매각, 매수신청보증금 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며 "수원역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등 주거용, 상업 및 업무용 시설, 주상용 건물이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건이 위치한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수원역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 수원역은 지하철 1호선, 수인분당선, KTX가 정차하는 교통의 요지입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 3층 323호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창으로 마감되었습니다.

* 토지 이용: 본 건 토지는 2필지 일단지로 사다리형이며, 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 소로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 방화지구 등에 해당하며, 도로, 가축사육제한, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 건물 반경 내에서 현저히 우려되는 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 특성상 인근 개발이나 시설에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 21일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (갑5)입니다.

* 인수되는 권리: 2023년 8월 31일 접수된 손민아 씨의 주택임차권 (을1)이 말소되지 않고 인수됩니다. 임차인은 2021년 8월 27일 전입, 2021년 7월 30일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 110,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 손 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원. 2021년 8월 27일 전입, 2021년 7월 30일 확정일자, 대항력 있음.

* 기타 권리: 소유권이전(신탁) 관련 등기 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 주의: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 110,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 수원역을 중심으로 한 역세권 상권으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다.

* 해당 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합 용도이며, 3층 323호는 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 소규모 상가로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 서비스업이 적합할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수원역(지하철 1호선, 수인분당선, KTX) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권, 전국 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 수원역 주변에 롯데백화점, AK플라자, CGV, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 집중되어 있어 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주변에 다세대주택 등 주거시설이 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 이전 매각 절차에서 낙찰되었으나, 어떤 사유로든 매각이 취소되어 다시 진행되는 물건입니다. 이는 통상적인 경매보다 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 최고선순위 임차인인 손민아 씨의 보증금 110,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실질적인 인수 부담이 발생합니다.

* 높은 매수신청보증금: 재매각 물건의 특성상 매수신청보증금이 통상적인 10%가 아닌 20%로 책정되었습니다. 입찰 시 준비해야 할 보증금이 더 높습니다.

* 건물 이용 상태: 감정평가서상 건물 이용 상태가 도시형생활주택(원룸형)으로 명시되어 있어, 실제 경매 대상인 323호 역시 해당 용도로 이용 중일 가능성이 높습니다. 이는 근린상가로서의 활용도를 제한할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 수원역 역세권에 위치한 소형 복합 건물 내 점포/주거 공간으로, 입지적 장점과 소형 면적이라는 투자 요인을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다.

* 재매각 물건이라는 점과 높은 매수신청보증금(20%)은 투자 결정 시 신중함을 요구합니다.

* 건축물 용도상 도시형생활주택으로 이용 중일 가능성이 높아, 투자 목적에 따라 수익성 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원역이라는 뛰어난 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 진입 장벽 (임차인 보증금 인수 부담은 별도).

* 원룸형 주거 공간 또는 소규모 상가로서의 잠재적 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 특수한 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 실질적인 투자 가치와 인수 부담을 고려하여 결정해야 합니다.

* 규정에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 하되, 이는 투자자가 최종적으로 지불해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 해당 물건의 가치 대비 적절한지를 판단하기 위함입니다.

* 현재 수원역 인근 '루체스타' 오피스텔의 경우, 실거래가 정보가 명확히 확인되지 않으나 (검색 결과), 유사한 용도의 대형 단지(수원역 푸르지오 자이)의 시세 등을 참고할 때, 본 건의 감정가 130,000,000원은 지역 내 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

* 그러나 본 건의 총 채권액(한국주택금융공사 약 1.25억 + 임차보증금 1.1억, 총 약 2.35억)이 감정가(1.3억)를 훨씬 상회하는 점을 고려할 때, 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우 인수 부담은 더욱 커집니다.

* 따라서, 본 건의 실질적인 가치는 감정가에서 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 약 20,000,000원(130,000,000원 - 110,000,000원)을 초기 투자 기준으로 삼아야 할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: (단순 참고용) 감정가의 70% 수준인 약 91,000,000원에서 80% 수준인 약 104,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 다만, 이는 임차인 보증금 110,000,000원을 전부 인수한다는 전제하에, 입찰자가 추가로 지불하는 금액의 상한선이 감정가와의 차이(약 20,000,000원)를 넘지 않도록 고려한 것입니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 최신 시장 동향 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.