나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100854 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 7층721호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은빛 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원거리에 서수원I.C등이 소재하는 등 양호함.

건물의 구조

2021. 02. 01 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층/지상10층 내 제7층 제721호로서,

- 외벽 : 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호 등,
- 호수 및 주차대수 : 342개호, 349대로 호당 약1대 가능함.

이용상태

후첨 "내부구조도"와 같이 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수 설비, 도시가스설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 지하주차장, 출입문 제어 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로, 후면으로 소로3류에 접하는 각지이며, 차량통행은 중로로만 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(호매실지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 동의 건축물대장 상 2층면적과 등기사항전부증명서 상 2층 면적 상이함.(명세표 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상이며 현장 조사 시 이해관계인 등 폐문.부재로 인하여 건축물현황도면에 의거 도시하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 확정일자부 임차인보다 법정기일이 빠른 인천세무서의 조세(약 1,590,980원-임차인의 안분적용신청에 따라 안분적용된 금액) 및 국민건강보험공단 인천남부지사의 공과금(약 5,822,080원)이 각 존재하므로 확인 요함(다소 변동이 있을 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100854 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4, 호매실 THE LIV STYLE 7층 721호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 229,000,000원

토지면적: 8.15㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.15㎡ (약 2.46평)

건물면적: 37.05㎡ (약 11.21평)

건물지분: 37.05㎡ (약 11.21평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 서수원IC가 원거리에 소재하여 교통이 양호합니다.

2.3. 건축물 정보

2021년 2월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 10층/지하 5층 건물 중 7층 721호입니다.

건물 외벽은 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호입니다.

총 342개 호실, 주차는 349대로 호당 약 1대 주차 가능합니다.

건축물 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2.4. 토지 정보

토지는 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

남서측 중로, 후면 소로3류에 접하고 있으며, 차량 통행은 중로로만 가능합니다.

2.5. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류, 중로2류, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (갑6, 2024-05-03).

소유권 이전(갑5, 2022-03-04), 신탁말소(갑4, 2022-03-04) 등이 존재합니다.

채권 총액: 201,300,000원 (임차보증금).

3.2. 임차인 현황

임차인: 강대근 (채권자 겸 임차인)

보증금: 201,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

확정일자: 2023-12-13

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 설정 등기(강대근)는 보증금 201,300,000원이며, 매각으로 인해 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. (보증금이 전액 배당되지 않을 경우)

3.4. 선순위 권리 및 채무

신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 인천세무서의 조세(약 1,590,980원) 및 국민건강보험공단 인천남부지사의 공과금(약 5,822,080원)이 존재하며, 이들 채권의 법정기일이 임차인의 권리보다 선순위인 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. (총 약 7,412,940원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재된 상업지대로서, 일상적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 칠보초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주차

호당 약 1대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

약 2억 130만원에 달하는 임차보증금이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 매입 비용 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 선순위 조세 및 공과금

인천세무서 및 국민건강보험공단의 채권이 임차인보다 법정기일이 빠르다고 명시되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (약 741만원)

6.3. 공부와의 차이

건축물대장 상 2층 면적과 등기사항전부증명서 상 2층 면적이 상이한 점이 발견되어 확인이 필요합니다.

6.4. 임대관계 미상

현장 조사 시 이해관계인과의 접촉이 어려워 임대관계가 불명확하므로, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 위치한 오피스텔로, 2021년 신축된 비교적 신축 건물입니다.

7.2. 권리관계 복잡성

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금이 상당한 금액(약 2억 130만원)입니다. 또한, 선순위 조세 및 공과금까지 인수될 가능성이 있어 권리관계가 매우 복잡하고 인수 부담이 큽니다.

7.3. 수익성 및 투자 매력도 평가

최근 매매가는 1억 6천만원에서 1억 8천 5백만원 수준이나, 인수되는 임차보증금 및 선순위 채권을 고려할 경우 총 매입 비용이 시세보다 높아져 투자 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성 (단, 총비용 고려)

초기 경매 낙찰가 자체는 시세보다 낮을 수 있으나, 인수되는 부채 규모가 커 투자 총액이 예상보다 훨씬 늘어날 수 있습니다.

8.2. 역세권/상업지구 입지

본건은 상업지구에 위치하며 교통이 양호한 편으로, 향후 임대 수익이나 시세 상승을 기대할 수 있는 입지적 장점은 가지고 있습니다. (단, 이는 복잡한 권리관계를 해소했을 경우에 해당합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매가는 2025년 4월 1억 8천 5백만원, 2025년 12월 1억 8천 5백만원, 2026년 5월 1억 6천만원 수준으로 확인됩니다. 가장 최근 거래인 1억 6천만원을 기준으로 보수적으로 시세를 판단할 수 있습니다.

9.2. 총 예상 비용 산출

본건은 선순위 임차보증금(201,300,000원)과 선순위 조세/공과금(약 7,412,940원)을 합한 총 약 208,712,940원의 채권을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

낙찰가(B)가 이 총 금액(208,712,940원)보다 낮을 경우, 총 매입 비용은 낙찰가와 상관없이 약 208,712,940원으로 고정됩니다.

최근 시세인 1억 6천만원으로 해당 물건을 매각한다고 가정할 때, 총 매입 비용 208,712,940원이 발생하면 약 48,712,940원의 손실이 예상됩니다.

감정가(2억 2천 9백만원)보다 낮은 시세와 높은 인수 부담으로 인해, 현재 시세로는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

9.3. 최종 입찰가 제안

본건은 인수 부담이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다. 현재 시세(1억 6천만원)를 기준으로 손실을 최소화하기 위해, 총 매입 비용이 1억 6천만원을 넘지 않도록 입찰가를 매우 낮게 설정해야 하지만, 이는 현실적으로 어려운 상황입니다.

초기 자금 부담을 줄이기 위해, 현재 시세보다 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

제안 입찰가: 150,000,000원 (단, 이 금액으로 낙찰 시 총 비용은 약 208,712,940원이 되며, 1억 6천만원 시세 대비 약 58,712,940원의 손실이 예상됩니다.)

본 물건은 투자 가치가 매우 낮으며, 상당한 손실이 예상되므로 입찰을 재고하시는 것을 강력히 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.