나이스옥션 법원경매 거창 2023타경11581 [4] 경상남도 함양군 지곡면 보산리 1145-5 과수원 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

거창지원 경매2계 2023타경11581 | 소재지: 경상남도 함양군 지곡면 보산리 1145-5 | 감정가: 46,755,000원 | 최저가: 23,938,000원 | 용도: 과수원

사건번호는 거창지원 2023타경11581 (4)이며, 경상남도 함양군 지곡면 보산리 1145-5 외 다수 필지를 포함하는 부동산 강제경매 물건입니다.

본 물건의 주요 필지(1145-5, 기호 7)는 공부상 과수원이나 현황은 묵전 형태의 토지이며, 감정가는 46,755,000원입니다.

토지면적은 2078.00제곱미터 (약 628.59평)의 일부 지분 매각입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 소유자는 허OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건, 지분매각, 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수신고 가능성(1회 제한), 분묘기지권 문제가 복합적으로 존재하는 고난이도 물건입니다.

본건은 경상남도 함양군 지곡면 보산리 소재의 "정취 마을" 내 및 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 전원주택단지, 답, 전, 임야(자연림) 등이 혼재된 전원 주거 및 농림 지역입니다.

교통 상황은 기호 1, 5, 7 등 일부 필지까지는 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 기호 2, 3, 4 필지는 맹지 형태로 인근 필지를 통해서만 접근이 가능하여 교통 사정이 다소 불편합니다.

기호 7(본건)은 지적도상 맹지이나, 현황은 서측 부분에 노폭 약 2M - 2.5M 내외 시멘트포장 진입로 형태가 있어 차량 진입이 가능할 것으로 보입니다.

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 가장 큰 특징은 토지일부지분매각이라는 점입니다.

공유자 우선매수신고가 가능하며, 법원은 이를 1회로 제한하고 있어 입찰 전 공유자의 동향을 파악할 필요가 있습니다.

농지(과수원)에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 사전에 자격 요건을 철저히 확인해야 합니다.

권리적 하자 중 하나는 토지 지상에 분묘(기호 7에 3기, 기호 3에 11기 등)가 소재한다는 점입니다. 이는 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 법원은 이 분묘의 존재를 감안하여 최저매각가격을 정하였습니다.

본건 토지의 공부상 지목은 과수원이나, 현황은 대부분 묵전 형태입니다. 다른 필지들 역시 자연림, 주택부지, 도로 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

주변이 마을 및 전원주택단지로 구성된 지역 특성상, 상업적인 상권 분석은 의미가 없으며, 주로 주거 및 농림업 용도로서의 가치를 평가해야 합니다.

토지 이용 계획상 기호 7은 계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부 축종 제한지역)에 해당하여, 개발 및 이용에 있어 제한 사항을 확인해야 합니다.

제시외 건물이 다수 존재하며, 이는 감정가에 포함되었는지, 낙찰 후 철거 또는 매수 대상인지 추가 확인이 필요합니다.

본건은 "정취 마을" 인근에 위치하여 기본적인 마을 단위의 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 전원주택단지가 형성되어 있어 전원 생활을 희망하는 실수요자에게는 주거 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

혐오시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악할 수 없습니다. 현장 조사 시 주거 밀집 지역으로부터의 거리 및 주변 환경을 면밀히 관찰해야 합니다.

1) 분묘기지권: 기호 7 토지 지상에 분묘 3기가 소재하며, 토지 이용의 제한 및 분묘 이장 문제(법정 다툼 가능성)가 발생할 수 있습니다.

2) 지분 매각: 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 협의 또는 소송)가 필수적이며, 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생합니다.

3) 농취증 미제출: 농지취득자격증명을 기간 내 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당하는 치명적인 리스크가 있습니다.

4) 맹지 위험: 전체 필지 중 일부(기호 2, 3, 4)는 맹지이거나 차량 접근이 어려운 상태로 이용가치가 낮을 수 있습니다.

본 물건은 지분 매각, 농취증 필요, 분묘 문제라는 세 가지 주요 리스크를 안고 있는 고난이도 경매 물건입니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1) 가격 조정 가능성: 분묘의 존재를 감안하여 최저가가 설정되었으므로, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

2) 계획관리지역: 일부 필지가 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 여지가 타 용도지역보다 높습니다.

3) 실수요보다는 투자 목적: 당장 사용하기보다는 지분 문제를 해결하고 분묘 처리 후 장기적인 토지 가치 상승을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

결론적으로, 농지 취득이 가능하고, 공유자와의 협상 또는 분할 소송에 대한 전문 지식 및 자본력이 있는 전문 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다. 사전에 분묘 처리 비용 및 공유물 분할 소송 비용을 충분히 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

거창지원 경매2계