나이스옥션 법원경매 원주 2023타경1694 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 2731 이편한세상원주태장 107동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2023.08.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 원주시 태장동 소재 "태장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 미개발주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 2층 201호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 내장타일 붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 중로가 소재하며, 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(태장 이편한세상1차), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기(임대차보증금 190,000,000원, 전입일자 2022.08.22. 확정일자 2022.07.25.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2023타경1694 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 2731 이편한세상원주태장 107동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 224,000,000원

* 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 대지권면적: 37.18㎡ (약 11.25평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 단지명: e편한세상 원주태장

* 준공년도: 2018년 12월 24일

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원도 원주시 태장동 소재 "태장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 주거지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려 시 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 2층 201호임.

* 이용상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

* 토지 이용상태: 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 단지 북동측으로 중로가 소재하며, 서측으로 세로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소하천구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (2023-04-03) 주식회사케이비국민카드 가압류 (23,296,254원)

* 주요 권리 내역:

* 을구 3번 주택임차권 (권미선): 보증금 190,000,000원, 전입일자 2022.08.22, 확정일자 2022.07.25. 매수인에게 대항력이 있으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수함.

* 갑5 강제경매 (주식회사케이비국민카드): 24,763,462원 (사건번호 2023타경1694)

* 등기부채권 총액: 213,296,254원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 권미선 (권 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2022-07-25

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 권리 보유, 배당 금액에 따라 잔액 인수.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 있으며, 인근으로 생활 편의시설 접근이 가능함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트와 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 단지 규모: 총 703세대, 7개동, 최고 25층 (해당 물건은 2층)

* 주차: 총 261대 (세대당 약 0.37대)

* 교육시설: 태장초등학교가 인근에 위치함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 노선을 이용한 대중교통 이용이 가능함.

* 아파트 정보:

* 주소: 강원특별자치도 원주시 태장동 2731

* 사용승인일: 20181224

* 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 분양면적: 제공된 정보에 상세히 명시되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 권미선 씨의 보증금 190,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 매입 비용 증가 요인이 될 수 있음.

* 미개발 주거지대: 주변 지역의 개발 정도에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동의 e편한세상 아파트로, 비교적 신축 건물에 해당하며 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 부담이 있어, 입찰 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트의 장점: 비교적 양호한 건물 상태 및 단지 환경.

* 인근 학교 접근성: 태장초등학교가 인접하여 가족 단위 실수요자에게 유리.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.98㎡)의 실거래가가 190,000,000원이었으며, 감정가는 224,000,000원입니다. 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 190,000,000원)이 존재하므로, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성을 고려해야 합니다. 임차인 보증금 전부를 배당으로 변제받는다고 가정하더라도, 유사 면적 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

* 산정 근거: 유사 면적의 최근 실거래가(190,000,000원)와 감정가(224,000,000원)를 고려하였으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 최우선으로 고려하여, 낙찰 후 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 일부)이 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있는 수준으로 책정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.