나이스옥션 법원경매 인천 2024타경521843 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2024.05.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 숙박시설, 공동주택(아파트, 다세대주택), 단독주택 등이 혼재된 지역으로서
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1,3
사다리형의 완경사지로서 2필 일단으로 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

2) 기호 4
사다리형의 완경사지로서 부설주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 1,3
본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

2) 기호 4
본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1,3
공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추
홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

2) 기호 4
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 부설주차
장(건축제한(주안동 90-5외1필지 건축물인근지부설주차장))<주차장법>

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로서,
외벽 : 벽돌쌓기, 페인팅 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비
등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 위 지상에 제시외건물 ㄱ(기호 4 위 지상), ㄴ,ㄷ(기호 1,3 위 지상)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

* 일괄매각
* 목록 4 지상에 주차장 등(철파이프조 판넬지붕), 목록 1,3 지상에 계단실, 물탱크실, 기계실 등(철근콘크리트조 스라브지붕) 제시외 건물 포함
* 목록 1,3의 경우 일단지로서 이용 중으로 용도상 불가분의 관계로서 일괄로 평가하였으며 지상에 소재하는 바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가
* 목록 2의 경우 등기사항전부증명서상 7층 건물로 기재되어 있으나 현황 및 일반건축물대장상 6층 건물인바 이를 기준으로 평가하였으며, 본건 건물에 소재하는 간판, 발코니, 기타구조물, 수변전설비, 보일러 등은 건물에 포함하여 평가
* 목록 1,3은 일단으로 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임
* 목록 4는 부설주차장으로 이용중임
* 목록 2는 숙박시설로 이용중임
* 본건 모텔 외벽에는 'ZAZA HOTEL, 모텔 더자자'라고 표시되어 있음
* 본건은 '모텔 더자자'라는 상호로 영업중에 있으며 지하 1층은 주차장으로, 1층은 프론트데스크 등으로 이용 중이며, 2~6층은 27개의 객실로 사용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경521843 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 90-5 (도로명주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로101번길 2)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 4,231,067,360원

* 토지면적: 506.40㎡ (약 153.19평)

* 토지지분: 506.4㎡ (약 153.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 1047.25㎡ (약 316.77평)

* 건물지분: 1047.25㎡ (약 316.77평)

* 건물 제시외면적: 221.20㎡ (약 66.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

* 물건명세서 작성일: 2026-06-15

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택(아파트, 다세대주택), 단독주택 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호 1,3: 사다리형의 완경사지로서 2필 일단으로 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

* 기호 4: 사다리형의 완경사지로서 부설주차장으로 이용중임.

* 인접 도로상태:

* 기호 1,3: 본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 기호 4: 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1,3: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

* 기호 4: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 부설주차장(건축제한)임.

* 건물 상태: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로서, 외벽은 벽돌쌓기, 페인팅 및 강화유리 마감 등, 내벽은 인테리어 마감 등, 창호는 샷시창 등으로 되어 있음. 본건은 '모텔 더자자'라는 상호로 영업 중에 있으며 지하 1층은 주차장으로, 1층은 프론트데스크 등으로 이용 중이며, 2~6층은 27개의 객실로 사용하고 있음. 등기사항전부증명서상 7층 건물로 기재되어 있으나 현황 및 일반건축물대장상 6층 건물임.

* 주변 시설: 본건 주변에는 석암초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업지역 환경을 이루고 있음. 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (경기남부수산업협동조합, 2022-09-15)

* 등기부채권 총액: 3,555,000,000원

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (이상오외 1명, 2004-01-12)

* 을1: 근저당권 (경기남부수산업협동조합, 2022-09-15, 3,480,000,000원, 말소기준)

* 을2: 근저당권 (임효빈, 2023-09-14, 75,000,000원, 말소)

* 갑2: 압류 (미추홀구, 2023-12-15, 말소)

* 갑3: 임의경매 (경기수산업협동조합, 2024-04-08, 2,864,595,441원, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (이상오외 1명, 2004-01-12)

* 을1: 근저당권 (경기남부수산업협동조합, 2022-09-15, 3,480,000,000원, 말소기준)

* 을2: 근저당권 (임효빈, 2023-09-14, 75,000,000원, 말소)

* 갑2: 임의경매 (경기수산업협동조합, 2024-04-08, 2,864,595,441원, 말소)

* 갑3: 압류 (인천광역시상수도사업본부, 2024-06-11, 말소)

* 갑4: 압류 (인천광역시미추홀구청, 2024-07-26, 말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용이 파악되지 않았으므로, 낙찰 후 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 일반상업지역으로, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 상권이 활성화되어 있음.

* '모텔 더자자'라는 상호로 현재 정상 영업 중인 숙박시설로서, 즉시 영업이 가능한 상태임.

* 주변에 석암초등학교가 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 이용객 확보에 유리한 입지임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 석암초등학교가 인근에 위치함.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 원활한 접근이 가능함.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 층수 불일치: 건물 등기사항전부증명서상 7층으로 기재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 6층으로 평가되었으므로, 이 부분에 대한 확인이 필요함.

* 제시외 건물: 목록 4 지상의 주차장, 목록 1,3 지상의 계단실, 물탱크실, 기계실 등 제시외 건물이 일괄 포함되어 있어 명도 시 고려해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등의 용도지역 제한이 있음.

* 임대관계 미상: 임대관계가 파악되지 않아 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 '모텔 더자자'로 현재 정상 영업 중인 숙박시설임.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 총 채권액은 상당하나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없음.

* 입지 및 상권 환경이 양호하며, 즉시 영업이 가능한 상태라는 장점이 있음.

* 건물 층수 불일치, 제시외 건물 존재, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 정상 영업 중인 숙박시설로 즉시 수익 창출 가능.

* 일괄매각으로 토지 및 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 관리 가능.

* 활성화된 상업지역 내 위치하여 안정적인 상권 형성.

* 'ZAZA HOTEL, 모텔 더자자'라는 상호 및 인지도 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(4,231,067,360원)를 참고하되, 최근 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 현황 및 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석, 수익성 검토가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.