나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1574 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2308-1 아름아이빌7차 제3층 제302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 ""조천초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호 단위세대로서,
(사용승인일: 2016.11.17)

- 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등
- 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35m 및 남서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-06-21)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1574 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천8길 20 (조천읍 조천리) 아름아이빌7차 제3층 제302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 92.95㎡ (약 28.11평)

* 토지지분: 92.9535㎡ (약 28.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 83.98㎡ (약 25.40평)

* 건물지분: 83.982㎡ (약 25.40평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 제3층

* 사용승인일: 2016년 11월 17일

* 총 동수: 정보 없음 (다만, 해당 건물은 7층 건물이며, 총 24세대로 구성된 것으로 보입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 "조천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지방도와 인접하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 폭 약 35m의 대로1류 도로와 남서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 고도지구 (20M 이하)

* 대로1류 (폭 35m~40m)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 역사문화환경보존지역

* 건축계획심의대상구역

* 하수처리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2017년 09월 14일, 농협은행주식회사, 채권최고액 170,400,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (모든 권리는 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 등기부현황 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2016.11.22, 주식회사아름종합건설)

* 갑2: 소유권이전 (2017.09.14, 김경태외 1명, 매매)

* 을1: 근저당 (2017.09.14, 농협은행주식회사, 170,400,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2번 김경태지분가압류 (2024.04.11, 김승언, 45,700,000원) - 매각으로 소멸 예상

* 갑4: 2번 김경태지분가압류 (2024.07.22, 구좌농업협동조합, 25,691,394원) - 매각으로 소멸 예상

* 갑5: 임의경매 (2025.08.05, 농협은행주식회사, 111,284,579원) - 본 경매사건

* 등기부채권 총액: 241,791,394원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

1.3. 상권분석

* 본건은 제주시 조천읍의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택과 단독주택이 다수 분포하고 있습니다.

* "조천초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 근린생활시설도 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대로변에 인접해 있어 가시성이 좋으며, 상업 및 업무 시설이 점진적으로 발달할 수 있는 잠재력을 지닌 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 조천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 건물 내 설비: 기본 위생, 급배수, 보일러 난방, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 현황 조사가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사 등 관련 시설이 있을 가능성이 있으며, 이로 인한 냄새나 소음 등의 민감 사항 발생 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 조천읍에 위치한 공동주택(아파트)으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 및 교육 접근성이 좋은 편입니다. 2016년 사용승인된 건물로 건물 노후도가 심하지 않으며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 지역 부동산의 안정적인 수요: 관광 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 제주도는 실수요 및 투자 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 조천읍은 제주시 도심과 접근성이 좋으면서도 자연환경이 뛰어나 지속적인 관심 지역입니다.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 비교적 신축의 건물: 2016년 준공으로 즉각적인 리모델링 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임대차 관계가 미상이라는 점과 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 80%~90% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예: 219,200,000원 ~ 246,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.