나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1543 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4316-9 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 소재 '제주공천포전지훈련센터' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 및 일부 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 중산간도로변에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1543 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4316-9

용도: 과수원

감정가: 288,970,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명, 제시외 건물 포함

주의사항: 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 제출 요함

특수물건정보: 농지취득자격증명

1.2. 토지 정보

토지면적: 920.00㎡ (약 278.3평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 1.80㎡

본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

1.4. 매각 정보

토지감정요항표: 토지감정요항표

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표

물건명세서 작성일: 2026-05-18

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 비고 -)

매각물건 포함 사항: 제시외 건물(별지 목록 1-1) 포함, 지상 과수목 및 돌담 포함

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 소재 '제주공천포전지훈련센터' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 및 일부 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 중산간도로변에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권이전(증여) - 2014-02-27 (김병수)

* 을5: 근저당 - 2020-02-14 (농협은행주식회사, 144,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당 - 2024-04-29 (농협은행주식회사, 48,000,000원)

* 갑2: 임의경매 - 2025-08-05 (농협은행, 163,065,777원) - 제주지방법원 2025타경1543 개시결정

3.2. 말소기준권리

을5 근저당권 (2020-02-14 접수, 농협은행주식회사)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 현재 파악된 임차인이 없으며, 인수되는 임차보증금이 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 서귀포시 남원읍 위미리로, 전형적인 농업 지역의 특성을 보이며 과수원과 일부 주거 시설이 혼재되어 있음. 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

4.2. 주변 시설

주변에는 농경지가 넓게 분포하고 있으며, 일부 단독주택들이 위치함. 인근 '제주공천포전지훈련센터'와 중산간도로변에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상되나, 상세한 편의시설(마트, 병원 등)은 다소 거리가 있을 수 있음. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 없을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 중산간도로를 통해 서귀포 시내 접근이 용이하여 기본적인 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보임.

5.2. 주거 환경

과수원 지역으로 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공함. 자연 속에서의 생활을 선호하는 사람에게 적합할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 이를 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인하고 준비해야 함. 농지위원회 심의를 거쳐 발급하는 경우 14일 이내 발급되므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 신청 가능함.

6.2. 제시외 건물

본건 토지 위에 제시외 건물(1.80㎡)이 소재하며, 이는 매각물건에 포함되어 매각됨.

6.3. 기타 법규 및 제한

계획관리지역, 중로2류, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 남원읍 위미리에 위치한 과수원으로, 토지면적 920.00㎡ (약 278.3평)에 감정가 288,970,000원입니다. 계획관리지역으로서 개발 가능성이 있으나, 농지 취득 자격 증명 필수, 제시외 건물 포함, 다양한 도시계획 및 자연환경보전 관련 제한 사항 등 고려해야 할 요소가 많습니다. 등기부상 농협은행의 근저당 및 임의경매로 인한 채무액은 192,000,000원이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 계획관리지역 내 토지로서 향후 개발 가능성 보유.

* 과수원으로 이용 중이며, 지상 과수목 및 돌담이 감정가에 포함되어 있음.

* 서귀포시 남원읍의 비교적 양호한 자연환경 및 도로 접근성.

* 토지 자체만 매각되므로, 건물 신축 시 자유로운 설계 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,970,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 농지 취득 관련 절차의 복잡성, 제시외 건물 처리 문제, 다양한 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 명확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 가치 판단과 법률 전문가와의 상담이 필요하나, 본건의 감정가 수준을 고려할 때 250,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.