나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8546 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 266 한마음빌라 4층 501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 연동 소재 “메종글래드 제주” 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주상용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근 및 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 및 일부 경사지붕 5층 건물 중 제4층 제501호로서,
외벽:몰탈위 페인팅 등 마감,
창호:새시창호 등 임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 가각 정리된 가로장방형의 토지로서, 주상복합 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(45M이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8546 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 266 한마음빌라 4층 501호

용도: 연립주택

1.2. 면적 및 평가 정보

감정가: 225,000,000원

토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

토지지분: 34.809㎡ (약 10.53평)

건물면적: 74.14㎡ (약 22.43평)

건물지분: 74.1418㎡ (약 22.43평)

1.3. 경매 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문

1.4. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 “메종글래드 제주” 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로 대비 평탄한 가각 정리된 장방형 토지로, 주상복합 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 고도지구(45M 이하)

* 시가지경관지구(일반)

* 소로2류(폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)

* 장애물 제한표면구역

* 건축계획심의대상구역

* 지하수자원특별관리구역

* 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 임의경매로 인한 매각 (2025타경8546)

* 등기부상 말소기준권리: 을22 (2023-07-12) 전세권 설정 (문혜미, 190,000,000원)

* 인수되는 권리: 을23 (2025-05-20) 주택임차권 (문혜미, 190,000,000원, 전입 2023-05-26, 확정 2023-05-26). 본 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 예정 권리: 갑10 (가압류), 갑11 (임의경매개시결정), 갑12 (압류), 갑13 (압류), 을22 (전세권 설정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-26

* 확정일자: 2023-07-12 (등기부상) / 2023-05-26 (권리분석상)

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 있음

* 비고: 전세권 설정자이기도 하며, 주택임차권으로 대항력이 있습니다. 보증금 190,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 문혜미의 보증금 190,000,000원은 별도 고려 요망)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 제주 관광 및 상업 중심지인 연동에 위치하며, “메종글래드 제주”와 인접하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 다수의 식당, 카페, 상점, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 서측, 남측, 북측으로 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 다양한 상업 시설 이용 가능합니다.

* 의료: 병원, 의원 등 의료기관 접근이 용이합니다.

* 문화/여가: 영화관, 문화센터 등 접근 가능합니다.

5.3. 교육시설

주변으로 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.4. 건물 내부 설비

* 건축구조: 철근콘크리트조

* 층수: 5층 건물 중 4층 501호

* 내부: 기본 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.5. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역에 주거 및 상업 시설이 발달한 점을 고려할 때, 통상적인 도시 환경 내에서 생활에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 문혜미 씨의 보증금 190,000,000원입니다. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

제2종일반주거지역 외 고도지구, 시가지경관지구, 장애물 제한표면구역 등 건축 및 개발에 제한이 따르는 용도지역지구가 복합적으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1999년에 준공된 건물로, 약 27년 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 관광 및 상업 중심지인 연동에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 190,000,000원의 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 보증금이 낙찰가에서 충당되지 못할 경우, 실제 매수 비용이 크게 증가하므로 이에 대한 철저한 사전 조사와 자금 계획이 필수적입니다. 건물 노후도 및 토지이용계획 상의 제약도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 및 상업 중심지인 연동의 우수한 입지

* “메종글래드 제주” 인근으로 높은 지역 가치 기대

* 제반 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 연동휴안2차 (2019년식, 84.829㎡): 517,000,000원 (약 6,094,500원/㎡)

* 연미주택 (1991년식, 68.13㎡): 130,000,000원 (약 1,908,000원/㎡)

* 베스티아2차 (2009년식, 84.9819㎡): 340,000,000원 (약 4,000,000원/㎡)

* 본건 건물 전용면적: 74.14㎡

* 건축년도: 1999년

최근 매매 사례 중 베스티아2차(2009년식, 84.9819㎡)가 약 4,000,000원/㎡의 거래가를 형성하였으며, 이는 본건의 감정가(약 3,034,000원/㎡)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 연동휴안2차는 신축 건물로 가격이 높게 형성되었고, 연미주택은 건축연도가 매우 오래되어 가격이 낮게 형성된 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 190,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 임차인 보증금 인수 가능성 및 기타 제반 비용을 감안할 때, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 기일 통지 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 기반으로 한 제안이며, 실제 낙찰가는 법원 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 이를 반드시 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.