나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1551 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 409-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 '조천초등학교 교래분교장' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1) 및 일련번호 2),3) 인근까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄하고, 일련번호 1),2)는 부정형, 3)은 사다리형의 토지로서, 현재 1)은 '토지임야 및 일부 현황도로', 2)는 '토지임야 및 일부 자연림', 3)은 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 지적도상 서측으로 폭 약 2~3M(현황 폭 약 3~4M) 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1),3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

■ 일련번호 2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구1등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ지하수자원보전2등급(저촉)ㆍ지하수자원보전4등급(저촉)ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 지상 입목 및 목록 3. 지상 노루망 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지

제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 409-8

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1.2. 토지정보

용도: 임야

토지면적: 10,995.00㎡ (약 3,326평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.4. 감정가 및 면적

감정가: 1,187,541,000원

토지면적: 10,995.00㎡ (약 3,326평)

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1.5. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1551 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청량농업협동조합

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2. 입지조건

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2.1. 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 '조천초등학교 교래분교장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통상황

대상 물건 인근까지 차량 출입이 가능합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

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2.3. 인접 도로상태

일련번호 1) 토지는 지적도상 서측으로 폭 약 2~3M, 현황 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

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2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1), 3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구2등급, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.

* 일련번호 2): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구1등급, 경관보전지구2등급, 생태계보전지구4-1등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 청량농업협동조합의 근저당권(9억원) 외 다수의 권리 변동이 있었으나, 경매개시결정(청량농업협동조합, 853,776,535원)을 포함한 모든 을구 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 990,000,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다. 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상일 수 있으므로, 낙찰 후 인수 여부 및 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

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3.3. 매각물건 명세서

* 본 물건은 일괄매각 대상입니다.

* 목록2. 지상 입목 및 목록3. 지상 노루망이 본 물건 감정평가에 포함되어 있습니다.

* 목록1.의 일부는 시멘트 포장되어 현황 도로로 사용 중입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (단, 등기부상 지상권 설정이 있으나 말소 예정 권리에 포함될 가능성이 높음).

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4. 상권분석

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3.

해당 물건은 제주시 조천읍 교래리 마을 인근 야산지대에 위치하며, 주변에 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 조천초등학교 교래분교장 인근으로, 지역 커뮤니티 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

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* 인근에 조천초등학교 교래분교장이 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하여 제주시 중심지 접근은 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용 또한 가능하나, 버스 노선 및 배차 간격 등은 추가 확인이 필요합니다.

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6. 잠재적 리스크

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3.

* 본 물건은 생산관리지역에 속해 있으나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원 특별관리구역 등 다수의 환경 관련 규제 지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 현황이 임야, 자연림, 일부 현황도로, 전 등으로 다양하게 이용 중이며, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 합법적인 활용 계획 수립이 필요합니다.

* 등기부상 소유권 이전, 가압류, 가등기 등 복잡한 권리 관계가 있었던 점을 고려해야 하며, 낙찰 후 추가적인 법적 문제가 발생하지 않도록 주의가 요구됩니다.

* 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 임차인과의 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 제주도 내 생산관리지역 임야로, 다양한 환경 관련 규제에 묶여 있어 개발 행위에 제약이 클 것으로 예상됩니다. 현재 지상에는 입목, 노루망 등이 포함되어 있으며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 토지 자체의 가치보다는 주변 환경 및 장기적인 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 채권 최고액이 감정가의 상당 부분을 차지하고 있어, 낙찰가율이 높게 형성될 경우 투자 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 제주도의 자연환경을 활용한 친환경적인 개발 또는 토지 자체의 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 주변 환경 규제 완화 가능성 또는 지역 개발 호재 발생 시, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 총 채권액: 990,000,000원

* 감정가: 1,187,541,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준을 고려할 때, 약 8억 3천만원 ~ 9억 5천만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 토지 활용 가치, 규제 완화 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.