나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8565 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임.
일련번호(3): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 과수원임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접함.
일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로(일부 콘크리트 포장됨)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업
예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.



-일련번호(3)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발
사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ), 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ)이 소재함.
제시외건물(ㅂ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '강광섭' 소유로 등재된 건물인
바 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(3): 공부상 지목이 '전'이나 현황' 전 및 과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호(3)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의 재확인을
요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조트러스지붕 단층 건물로서,
<사용승인일: 2018.01.05>
외벽: 벽돌타일, 목재루바, 징크판넬마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
바닥: 마루, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 패널지붕 단층 창고 및 보일러실
제시외건물(ㄷ) 패널조 패널지붕 단층 창고
제시외건물(ㄹ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-4) 포함.
다락,데크시설,발코니는 건물에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

• 사건번호: 제주지방법원 2025타경8565 (1)

• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668

• 용도: 단독주택

• 감정가: 498,887,400원

• 토지면적: 659.00㎡ (약 199.35평)

• 토지지분: 659㎡ (약 199.35평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 95.35㎡ (약 28.84평)

• 건물지분: 95.35㎡ (약 28.84평)

• 건물 제시외면적: 91.30㎡

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 성산일출봉농업협동조합 (추정)

• 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-4) 포함. 다락, 데크시설, 발코니는 건물에 포함 평가.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

• 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

1.2. 2.교통상황

• 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

1.2. 3.형태 및 이용상태

• 일련번호(1): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임.

• 일련번호(3): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 과수원임.

1.2. 4.인접 도로상태

• 일련번호(1): 서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접함.

• 일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로(일부 콘크리트 포장됨)에 접함.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

• 자연녹지지역

• 가축사육제한구역 (2023. 10. 20. 고시(전부제한))

• 장애물제한표면구역 (2024-09-06)

• 건축계획심의대상구역

• 토지거래계약에관한허가구역 (2024-11-06) (제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계

• 등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 을31 근저당권(2017.03.28, 농업협동조합자산관리회사, 516,000,000원)임.

• 본건과 관련된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매로 인해 소멸될 예정임.

• 토지 등기부채권 총액: 838,592,915원

• 건물 등기부채권 총액: 322,592,915원

• 총 채권 총액: 1,161,185,030원

1.3. 2.임차인 현황

• 인수 보증금 합계: 0원

• 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 현황 및 대항력 유무 확인이 필요함.

1.3. 3.기타 권리사항

• 제시외 건물(ㅂ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '강광섭' 소유로 등재된 건물임. 일괄매각에 포함되었으나, 소유자 명의가 확인되므로 인수 여부 및 별도 협의 가능성을 확인해야 함.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세

• 제공된 최근 매매 정보는 성산읍 오조리 내 "디에스빌2차"(2017년 건축, 다세대, 전용면적 약 58~60㎡)가 2024년 10월 16,000만원, 2025년 4월 15,500만원에 거래된 사례임. 이는 평당 약 850만~910만원 수준임.

• "보문주택"(1991년 건축, 연립, 전용면적 약 66㎡)은 2024년 5월 10,800만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 540만원 수준임.

1.4. 2.본건 시세와의 비교

• 본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택의 매매 시세와 직접적인 비교가 어려움.

• 본건은 토지면적 약 199평으로 넓은 편이며, 건물은 2018년 사용승인으로 비교적 신축임.

• 제2공항 개발 예정 지역이라는 점은 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 시사함.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

• 인근에 오조리사무소가 소재하며, 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

1.5. 2.교통

• 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리.

1.5. 3.환경

• 자연녹지지역에 해당하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음. 다만, 가축사육제한구역에 해당.

1.5. 4.주변 시설

• 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.행정적 제한

• 토지거래허가구역: 본건 토지는 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역으로 토지거래허가구역에 지정되어 있음(2024.11.15~2026.11.14). 낙찰 후 해당 관청의 토지거래 허가를 받아야 하며, 허가받지 못할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있음.

• 농지취득자격증명: 토지 일련번호(3)은 농지취득자격증명이 필요할 수 있으므로, 관할 관청에 재확인 필요.

1.6. 2.물건 관련 리스크

• 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으므로, 입찰 전 사건 번호 및 진행 상태를 반드시 재확인해야 함.

• 제시외 건물: 현황상 존재하는 제시외 건물들이 매각에 포함되며, 이 중 '강광섭' 소유로 등재된 건물이 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

• 공부와의 차이: 토지 일련번호(3)은 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '전 및 과수원'으로 이용 중임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 단독주택으로, 약 199평의 넓은 토지를 소유하고 있다는 점이 큰 장점임. 제주 성산읍 오조리라는 입지 및 제2공항 개발 예정 지역이라는 미래 가치 상승 잠재력 또한 주목할 만함. 하지만 토지거래허가구역 지정, 중복사건 가능성, 제시외 건물 및 토지 현황과의 차이, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

• 제2공항 개발 수혜 기대: 사업 추진 시 토지 가치 상승 잠재력이 높음.

• 넓은 토지 면적: 약 199평의 토지는 향후 건축, 개발 등 다양한 활용 가능성 보유.

• 신축 건물: 2018년 건축된 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

• 단독주택 희소성: 넓은 대지를 가진 단독주택으로서 지역 내 수요층 존재.

1.9. 예상 입찰가

• 감정가: 498,887,400원

• 본 건은 주변 연립/다세대 주택과 직접적인 시세 비교가 어렵고, 넓은 토지 면적 및 제2공항 개발 예정 지역이라는 특수성을 고려해야 함.

• 토지거래허가구역 지정으로 인한 행정 절차 및 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상향된 가격을 예상 입찰가로 제안함.

• 예상 입찰가: 500,000,000원 ~ 550,000,000원 (감정가 대비 약 100% ~ 110%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.