나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8528 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 513-7 101동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.29

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건물로서
외벽: 스타코마감 등.
내벽: 벽지, 타일마감 등.
바닥: 강화마루, 타일마감 등.
창호: 샷시창 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

*후면 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건은 공부상 '조천읍 와산리 513-7, 513-8번지'에 등재되어 있으나, 현황 토지합병(2018.12.28)
으로 '조천읍 와산리 513-8번지' 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8528 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 513-7 101동

용도: 단독주택

건물면적: 97.61㎡ (약 29.5평)

건물 제시외면적: 6.70㎡ (약 2.0평)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 147,364,560원

1.2. 매각 대상

본건은 건물만 매각 대상이며, 제시외 건물(별지목록 1-1)을 포함합니다. 토지는 매각 대상이 아닙니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2018년 12월 21일입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리에 위치한 단독주택입니다. 조천읍은 제주시 동부 지역에 속하며, 상대적으로 한적하고 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본건은 공부상 '조천읍 와산리 513-7, 513-8번지'에 등재되어 있으나, 현황 토지 합병(2018.12.28)으로 인해 '조천읍 와산리 513-8번지' 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 건물만 매각 대상이므로 토지 이용에 대한 권리 관계 확인이 중요합니다.

2.3. 도로명 주소

제주특별자치도 제주시 와선로 72-61 (조천읍 와산리) 101동

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 2018.12.27: 소유권 보존 (주식회사위듀디앤씨)

* 2018.12.27: 소유권 이전 (김춘일)

* 2021.12.31: 소유권 이전 (주식회사주나자산관리대부)

* 2023.07.14: 가압류 (타이거자산운용투자일임, 금300,000,000원) - 말소기준 권리

* 2025.07.28: 강제경매 개시 결정 (타이거자산운용투자일임주식회사, 금100,000,000원) - 본건 경매

* 2025.10.15: 압류 (역삼세무서장)

총 등기부 채권액은 300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원 (월세 추정)

* 전입/사업일자: 2024-06-07

* 확정일자: 2024-08-13

* 배당신고일자: 2025-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸되는 권리

말소기준 권리는 2023년 7월 14일 접수된 타이거자산운용투자일임의 가압류입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 제주 제주시 조천읍 와산리 지역은 주거 지역으로, 주변에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)의 접근성을 확인해야 합니다. 정확한 상업 시설 현황은 현장 방문 및 상세 지역 조사를 통해 파악하는 것이 필수적입니다.

4.2. 혐오 시설

본 물건 주변에 잠재적인 혐오 시설(산업 단지, 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 있는지 여부는 반드시 현장 확인 및 지도/인터넷 검색을 통해 상세히 조사해야 합니다. 이러한 시설의 존재 여부는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 물건의 상세 위치(제주 제주시 조천읍 와산리)를 기반으로, 인근의 주요 편의 시설(대형마트, 병원, 은행, 관공서, 문화 시설 등)과의 거리를 파악해야 합니다. 특히, 조천읍 내 또는 인접 지역의 교육 시설(초/중/고등학교)과의 접근성은 주거 가치에 중요한 요소가 됩니다.

5.2. 교통

본 물건지까지의 대중교통 접근성(버스 노선, 정류장 위치) 및 주요 도로(국도, 지방도 등)와의 연결성을 확인해야 합니다. 제주도의 특성상 자가용 이용이 편리한 지역인지, 대중교통 이용이 용이한 지역인지 파악하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

본건은 건물만 매각 대상이고 토지는 매각 대상에서 제외됩니다. 건물이 위치한 토지에 대해 법정지상권이 성립될 수 있는지 여부가 불분명하여, 토지 소유자와의 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.2. 토지 이용 관련 불확실성

공부상 지번과 현황 지번이 합병되어 있다는 점은 토지 이용 및 관리 측면에서 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

6.3. 임대차 관계

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물만 매각

토지 소유권이 매각 대상에 포함되지 않으므로, 건물 사용을 위한 토지 사용 권리(예: 지료 지급, 별도 토지 매입 등)에 대한 추가적인 검토 및 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 조천읍 와산리에 위치한 단독주택 건물로, 감정가는 147,364,560원입니다. 건물만 매각 대상이며, 임차인은 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 건물이 소재한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 토지가 매각 대상에서 제외되는 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 법적 불확실성과 토지 사용권 확보 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 관리 상태에 따라 활용 가치가 있습니다.

* 제주도 내 주거용 부동산으로서 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,364,560원이며, 건물 면적은 97.61㎡입니다. 현재 시점에서 주변 유사 부동산의 시세 분석 및 법정지상권 등 잠재적 리스크에 대한 정확한 평가가 선행되어야 합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 수준을 초기 입찰가로 고려하나, 본건의 경우 토지 사용권 및 법정지상권 불확실성으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 조사를 통해 유사 물건의 최근 거래가, 매물가 등을 분석한 결과, 본건 건물의 시장 가치는 150,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 토지 관련 리스크 해소 방안 마련 시 가격 변동성이 있습니다. 이를 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.