나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1569 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도일동 530-23 서림아이빌아파트 8층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1569 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 530-23 서림아이빌아파트 8층902호

용도: 아파트

감정가: 385,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지지분: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 113.46㎡ (약 34.32평)

건물지분: 113.46㎡ (약 34.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

아파트명: 서림아이빌아파트

주소: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 530-23 (새주소: 제주특별자치도 제주시 서사로 96)

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층

준공일: 2011년 3월 15일

해당 호수: 8층 902호

전용면적: 113.46㎡ (약 34.32평) (등기부상 건물면적 기준)

분양면적: (등기부상 건물면적 113.46㎡를 기준으로 함)

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: (제공된 정보 없음)

교통상황: (제공된 정보 없음)

형태 및 이용상태: (제공된 정보 없음)

인접 도로상태: (제공된 정보 없음)

토지이용계획 및 제한상태: (제공된 정보 없음)

제시목록 외의 물건: (제공된 정보 없음)

공부와의 차이: (제공된 정보 없음)

기타참고사항(임대관례 및 기타): (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

물건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동 530-23번지(새주소: 제주특별자치도 제주시 서사로 96)에 위치한 서림아이빌아파트 8층 902호입니다. 본 아파트는 2011년 3월에 준공된 10층 규모의 공동주택입니다.

2.2. 교통 여건

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 제주시 주요 도로와 연결되어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 교육 시설: 인근에 제주서초등학교, 제주중앙여자고등학교, 제주상업고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의 시설: 주변으로 병원, 은행, 마트, 상업 시설 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오시설이 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2017년 3월 9일에 접수된 농협은행주식회사 근저당 (을6) 채권 최고액 180,000,000원입니다.

3.2. 총 등기부 채권액

말소기준권리를 포함한 모든 등기부 채권액의 합계는 3,546,574,859원입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-18

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 말소되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을6 근저당 (농협은행주식회사, 180,000,000원, 2017-03-09) - 말소기준권리

* 을8 근저당 (농협은행주식회사, 18,000,000원, 2017-04-20)

* 을13 근저당 (구지현, 120,000,000원, 2022-12-19)

* 갑1 가압류 (김순예, 150,000,000원, 2024-03-15)

* 갑2 가압류 (신제주신용협동조합, 200,000,000원, 2024-05-29)

* 갑3 가압류 (인동농업협동조합, 2,318,574,859원, 2024-07-30)

* 갑4 가압류 (울산중앙신용협동조합, 200,000,000원, 2024-08-16)

* 갑5 압류 (국민건강보험공단, 2024-11-28)

* 갑6 압류 (제주세무서장, 2025-07-22)

* 갑7 임의경매 (농협은행, 2025-08-05)

* 갑8 가압류 (김현우외 2명, 360,000,000원, 2025-10-31)

* 갑9 압류 (제주특별자치도, 2026-01-06)

3.5. 소유권 이전 이력

* 2011-03-22: 강무웅 (소유권보존)

* 2011-09-28: 이병복 (소유권이전)

* 2015-03-11: 문채은 (소유권이전, 매매)

4. 상권분석

제주시 삼도일동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지를 중심으로 기본적인 상업 시설이 발달해 있습니다. 주변에 학교와 관공서 등이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 의원, 약국, 은행, 소형 마트 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

제주서초등학교, 제주중앙여자고등학교, 제주상업고등학교 등 다수의 교육기관이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

5.3. 교통 접근성

다수의 시내버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 시내 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

총 등기부채권액이 35억원 이상으로 매우 높아 채무 부담이 상당했음을 알 수 있습니다. 비록 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 이러한 채무 규모는 해당 물건의 근본적인 재정 문제와 관련이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인

명시된 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 그러나 실제 점유 현황은 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 소유권 변동

소유권 이전 횟수가 비교적 잦은 편입니다. 이는 부동산 거래의 활발성을 나타낼 수도 있지만, 경우에 따라서는 권리관계의 복잡성이나 숨겨진 문제가 있었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 기타 리스크

현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 하자(누수, 결로 등), 관리비 체납, 기타 법적 분쟁의 소지 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경1569 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 제주특별자치도 제주시 삼도일동에 위치한 서림아이빌아파트 8층 902호입니다. 감정가는 385,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 총 등기부채권액이 매우 높아 채무 불이행의 근본적인 원인에 대한 검토가 필요합니다. 입지조건, 주변 환경, 실제 점유 관계 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 제주 지역의 아파트 중, 감정가 대비 잠재적 가치 상승 여지가 있는 물건일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 385,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사 후에 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.