나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1522 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 865-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 '와산사거리' 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지)이며 부근은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야임.
일련번호 2) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 휴경지임.

인접 도로상태

일련번호 1,2) : 북동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.
일련번호 2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1522 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 865-6

* 용도: 임야

* 감정가: 211,290,000원

* 토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 '와산사거리' 북서측 인근에 위치

* 주위환경: 부근은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통: 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

* 도로: 본건은 북동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (제상신용협동조합, 2016-05-30)

* 등기부채권 총액: 182,527,434원

* 주요 권리 관계:

* 공유자전원지분전부이전, 소유권일부이전, 소유권이전(매매) 등 소유권 변동 내역이 확인됨.

* 근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택, 소규모 점포가 혼재된 지역임.

* 대규모 상업 시설이나 풍부한 배후 수요는 제한적일 것으로 판단되며, 조천읍 소재지와의 접근성을 고려한 상권 분석이 필요함.

5. 생활정보

* 편의시설: '와산사거리' 인근에 소규모 점포가 소재하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요함.

* 교통시설: 간선도로 인접으로 제주 시내 및 기타 지역으로의 이동은 비교적 용이함.

* 혐오시설: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 일대에 대한 혐오시설 분포 조사 결과, 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. 다만, 지역 내 폐기물 처리 시설(봉개 매립장, 환경자원순환센터 등)은 존재하나, 이는 본건 소재지와 직접적인 연관성이 적고, 이러한 시설들은 점차 친환경 거점 공간으로 활용 방안이 모색되고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 임야이나, 토지 이용 현황 및 관련 법규에 따라 농지취득자격증명서 발급이 필요할 수 있으며, 이는 취득의 가장 큰 제약 조건임. 이를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않음. 제주도는 2026년 8월부터 타 시·도 거주자의 농지 취득 심사를 의무화하고 농지위원회의 심의를 거치도록 하는 등 농지 취득 요건을 강화하고 있어, 취득 가능 여부 사전 확인이 매우 중요함.

* 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 토지 활용에 상당한 제약이 따름.

* 임대 관계 미상: '임대관계는 미상임'이라는 기재로 미루어 볼 때, 실제 토지 이용자나 권리 관계가 불분명할 수 있으므로 현장 조사가 필수적임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 임야로, 일반적인 토지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 발급의 불확실성과 다수의 토지 이용 제한 규제로 인해 취득 후 활용 방안이 매우 제한적일 것으로 예상됩니다.

* 투자 목적보다는 실수요자로서 농지 취득 요건을 충족할 수 있는지, 그리고 해당 지역의 장기적인 개발 계획 및 규제 완화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역 개발 계획 및 조천읍 일대의 도시 관리 계획을 면밀히 검토하여 미래 가치 상승 가능성을 파악해야 함.

* 농지 취득 가능성을 최우선적으로 확인하고, 관련 법규(농지법 개정 사항 등)를 철저히 분석하여 취득 가능성을 타진하는 것이 중요함.

* 현장 방문을 통해 실질적인 토지 이용 가능성과 주변 환경을 재확인하고, 잠재적 리스크를 면밀히 평가해야 함.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 211,290,000원임.

* 그러나 농지취득자격증명 발급의 불확실성, 복합적인 토지 이용 제한, 임대 관계 미상 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 입찰 시에는 이러한 점을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 해당 지역의 개발 가능성 및 규제 완화 여부 등에 대한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 유보함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.