나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51836 [1] 전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 110동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 ""구봉중학교"" 남서측 인근에 위치한 국동아파트 제110동 제1층 제108호로서 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 아파트 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 108호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 남서측에 차량진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51836 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 110동 1층108호

용도: 아파트

건물총층수: 5층 중 1층

건축년도: 1981년 8월 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.54㎡ (약 12.86평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 84,000,000원

감정평가서 요약:

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

1.5. 구조 및 설비

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 108호

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등

내벽: 벽지도배, 타일마감 등

창호: 새시창호

설비내역: 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 국동아파트 110동 1층 108호로서, 인근에는 구봉중학교가 있으며, 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등이 소재하는 주거지역임. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 아파트 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 하

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-02

확정일자: 2019-10-02

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-10-14

3.2. 등기부상 권리 내역

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 임점석 (1990-12-22 접수)

* 소유권이전: 박희자 외 1명 (2019-06-27 접수, 매매 금95,000,000원)

* 주택임차권: 하미선 (2024-10-14 접수, 권리금액 40,000,000원, 말소: 인수, 전입/확정일자: 2019-10-02)

* 2번 오홍묵 지분가압류: 박희자 (2022-05-11 접수, 권리금액 650,000,000원, 말소: 말소, 말소기준권리)

* 2번 박희자 지분가압류: 주식회사 홍희 (2022-11-23 접수, 권리금액 400,000,000원, 말소: 말소)

* 강제경매: 하미선 (2025-08-05 접수, 권리금액 40,000,000원, 말소: 말소)

* 등기부채권 총액: 1,090,000,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024.10.14. 제18829호 등기) 있음 (임대차 보증금 4,000만원, 전입일자 2019.10.2., 확정일자 2019.10.2.).

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

2025년 8월 기준 미납관리비: 51,990원 있음.

3.4. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 하 이 존재하며, 보증금 40,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 다만, 해당 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 배당신고일자가 2024년 10월 14일인 점으로 미루어 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제될 가능성이 높습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 2026년 2월부터 5월까지 유사 면적(58.08㎡)의 국동아파트 매매 사례는 95,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

2026년 2월 11일: 95,000,000원 (104동, 5층, 58.08㎡)

2026년 3월 9일: 120,000,000원 (105동, 2층, 58.08㎡)

2026년 5월 22일: 110,000,000원 (106동, 5층, 58.08㎡)

평균 거래가 (58.08㎡ 기준): 약 108,333,333원

평균 평당가 (58.08㎡ 기준): 약 1,865,200원/㎡

4.2. 시세 분석

본건의 건물면적은 42.54㎡(약 12.86평)입니다.

최근 58.08㎡ 면적의 거래가를 기준으로 환산 시,

- 최저가 적용 (1.64백만원/㎡): 42.54㎡ * 1.64백만원/㎡ ≈ 6970만원

- 최고가 적용 (2.07백만원/㎡): 42.54㎡ * 2.07백만원/㎡ ≈ 8800만원

- 평균가 적용 (1.87백만원/㎡): 42.54㎡ * 1.87백만원/㎡ ≈ 7960만원

감정가는 84,000,000원이며, 이는 최근 유사 면적의 고가 거래 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 1981년에 건축된 아파트임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가 대비 높은 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 국동주공

총 동수: 13동

총 세대수: 587세대

최고층: 5층

사용승인일: 1981년 8월 11일

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 인근 편의시설

* 교육시설: 구봉중학교 인근 위치

* 주거시설: 아파트단지, 단독주택 밀집 지역

* 상업시설: 근린상가 소재

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수 가능성

대항력 있는 임차인 하 의 보증금 40,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 경매 절차를 감안할 때 전액 변제될 가능성이 높으나, 만약 일부 미변제 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축 연식

1981년 건축된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 관리비 미납

2025년 8월 기준 미납 관리비 51,990원이 존재하며, 이는 매수인이 인수 후 납부해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 국동에 위치한 국동아파트 110동 1층 108호로, 경매 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인 본인이 경매 채권자로 파악되어 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 예상됩니다. 아파트의 건축 연식이 오래되었으나, 주변 주거환경은 보통 수준이며 교통 접근성도 양호합니다. 최근 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 합리적인 감정가

최근 아파트 매매 사례에 비추어 볼 때, 본건의 감정가 84,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.2. 안정적인 주거지 위치

국동 지역은 아파트, 단독주택, 근린상가가 혼재된 안정적인 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8.3. 인수 부담 리스크 제한적

대항력 있는 임차인이 경매 신청인으로 파악되어, 보증금 인수 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 84,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가는 84,000,000원으로 산정합니다. 다만, 본건의 실제 시장가는 상기 제시된 면적(42.54㎡)보다 큰 면적(58.08㎡)의 최근 매매가(95,000,000원 ~ 120,000,000원)를 참고할 때, 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 입찰 시에는 해당 물건의 구체적인 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

(참고: 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원은 경매 절차를 통해 채권자(임차인)에게 배당될 것으로 예상되어, 매수인이 직접 인수해야 할 보증금은 0원으로 간주하여 입찰가 산정 기준에서 제외하였습니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동될 가능성은 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.