나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5023 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""롯데마트 첨단점"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제506호로서,
(사용승인일 : 2015.09.09)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 하이새시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)’로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필 일단의 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘도시형생활주택, 근린생활시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측, 서측, 남측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 쌍암동 694-70 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

- 쌍암동 694-71, 694-72 : 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5023 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 5층506호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 50,000,000 원 (5천만원)

* 건물면적: 19.13㎡ (약 5.79평) (전용면적). 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.

* 토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평) / 토지지분: 5.4626㎡ (약 1.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (본 경매 신청 채권자: 임차인 이승재)

* 사용승인일: 2015년 09월 09일

* 건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 5층

2. 입지조건

* 주변 환경: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 첨단점 남서측 인근 주상복합지대. 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 광주 지하철 1호선(첨단역 또는 월드컵경기장역) 이용 시 시내 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 중로 1, 2, 3류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 제한지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 북동신용협동조합 가압류 (2024.08.08)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 도휘주식회사 (2015.09.14)

* 가압류: 북동신용협동조합 (2024.08.08, 7억원) - 말소기준권리

* 강제경매: 이승재 (2025.08.01, 6천2백만원) - 본 경매 신청 채권자

* 임차인 현황:

* 임차인: 이승재 (이 )

* 보증금: 62,000,000원 (6천2백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.02.28

* 확정일자: 2020.02.07

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 임차인 이승재는 확정일자와 전입일자를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 임차인의 보증금 6천2백만원은 매수인이 인수해야 하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 6천2백만원을 낙찰가 외에 추가로 부담해야 함을 반드시 인지해야 합니다.

4. 상권분석

* 위치: 롯데마트 첨단점 인근의 활성화된 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 업무 시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 지역 내 직장인 및 주민을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 롯데마트 첨단점, 각종 은행, 병원, 관공서, 외식업체 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설이 도보 또는 근거리 내에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 교육시설: 주변에 광주과학기술원(GIST), 첨단고, 비아중, 수완고 등 다양한 교육 기관이 분포하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 앞서 언급한 바와 같이 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인의 보증금 6천2백만원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 현재 감정가가 5천만원으로 책정되어 있으나, 실제 시세는 이를 상회할 것으로 예상됩니다. 이는 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수도 있으나, 인수해야 할 임차인의 보증금을 포함한 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

* 권리관계 확인: 말소기준권리 외 특이사항은 없으나, 경매 진행 중 권리관계 변동 가능성이 있으므로 최종 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 첨단지구의 중심 상업지역에 자리 잡고 있으며, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다. 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 6천2백만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 부담이 가장 큰 특징이며, 이에 대한 철저한 사전 검토와 자금 계획이 선행되어야 합니다. 감정가 대비 현재 시세가 높을 것으로 예상되므로, 임차인 인수 비용을 고려한 총 투자 비용을 면밀히 분석하여 실익을 따져보는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 임대 수요: 첨단지구 내 직장인, 대학생, 젊은 층을 대상으로 한 탄탄한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 대형마트, 쇼핑센터, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 낮은 감정가로 시작하여, 인수되는 임차인 보증금을 고려하더라도 시장가 대비 합리적인 총 투자 비용으로 접근 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 국가산업단지 인근에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 주변 유사 면적(약 19-20㎡) 도시형생활주택의 최근 매매가는 약 8천만원에서 9천만원 수준으로 파악됩니다.

* 인수 보증금: 임차인 이승재의 보증금 6천2백만원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 예상 투자 비용: (예상 입찰가) + 62,000,000원

* 합리적 총 투자 비용 범위: 본 물건의 시장 가치와 임차인 인수 부담을 종합적으로 고려했을 때, 총 투자 비용은 약 8천만원에서 9천5백만원 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 산정: 위 총 투자 비용 범위를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 1천8백만원에서 3천3백만원 범위로 산정됩니다. (총 예상 투자 비용 - 인수 보증금)

* 참고: 본 물건의 감정가는 5천만원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가보다 낮을 수 있으나, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하기 위함이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.