나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33446 [1] 광주광역시 남구 구동 1-12 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(3),(4)는 광주광역시 남구 구동 소재 빛고을시민문화관 북동측 인근에 위
치하며, 주위는 문화재단, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보
통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(3),(4) : 세장형 평지로서, 상업나지(주차장)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4) : 본건 북측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),역사문화환경보존지역(2018-11-27)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2023-07-20)

기호(3) : 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),역사문화환경보존지역(2018-11-27)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(4) : 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),역사문화환경보존지역(2018-11-27)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 조립식판넬조 판넬지붕 6층 건으로서,
외벽 : 인조석 붙임 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(가)
지하 2층 : 기계실 등,
지하 1층 : 관리실 및 주차장,
1~5층 : 사무소 등,
6층 : 휴게실로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 엘리베이터, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(가) 건물 6층 옥상에 제시외물건(정자,약 6㎡)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 1,2층이 학원으로 표기되어 있으나, 현황 사무소 등임.

물건 비고

- 일괄매각
- 건물(목록2) 옥상에 소재하는 조립식 정자 및 광고탑 등의 구조물은 매각 제외
- 목록2는 공부상 1,2층이 '학원'이나 현황 '사무소 등'임
- 목록3,4는 상업나지(주차장)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 광주광역시 남구 구동 1-12에 소재하는 업무시설입니다.

사건번호는 광주지방법원 2025타경33446 (1)입니다.

감정평가액은 2,246,611,700원입니다.

토지 면적은 572.60㎡ (약 173.22평)이며, 건물 면적은 1577.37㎡ (약 477.17평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 나OOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2. 2.

본건 기호(1),(3),(4)는 광주광역시 남구 구동 소재 빛고을시민문화관 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 문화재단, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.3. 교통상황

2. 4.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.5. 인접 도로상태

2. 6.

본건 토지 기호(1),(3),(4)는 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

2. 8.

기호(1),(3),(4) 토지 모두 준주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

또한, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함되어 관련 법률에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3. 2.

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(을6)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 12,807,822,841원입니다.

3.3. 임차인 현황

3. 4.

* 유한회사서지, 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-10-05, 대항력 있음.

* 주식회사체다카, 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2014-04-09, 대항력 없음.

* 주식회사홍진콘트, 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-04-03, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 있더라도 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다.

3.5. 주의사항

3. 6.

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 건물(목록2) 옥상에 소재하는 조립식 정자 및 광고탑 등의 구조물은 매각에서 제외됩니다.

* 건물(목록2)은 공부상 1,2층이 '학원'으로 등재되어 있으나, 현황은 '사무소 등'으로 이용 중입니다.

* 목록3,4 토지는 상업나지(주차장)로 이용 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4. 1.

본건 소재지는 광주광역시 남구 구동으로, 주위에는 문화재단, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

상업 시설 및 업무 시설이 입지하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5. 1.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

건물의 공부상 용도와 현황 용도(1,2층 학원 vs 사무소 등)가 상이하여 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

옥상에 소재한 일부 구조물(정자, 광고탑 등)이 매각에서 제외되므로, 이를 고려해야 합니다.

역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 지역 지구에 따른 행위 제한 사항을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7. 1.

광주광역시 남구 구동에 위치한 업무시설로, 접근성이 양호하고 주변 환경이 비교적 정비되어 있습니다.

다수의 권리 관계가 존재하였으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공부와의 차이 및 매각 제외 물건, 지역 지구 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8. 1.

* 광주광역시 남구의 주요 업무 및 상업지구 인근에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 준주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 있어 유리한 측면이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9. 1.

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

최적의 입찰가를 결정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세, 공실률, 향후 예상 임대 수익률, 본건의 구체적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

또한, 본 물건은 임차인들의 보증금 총액이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰 시 인수해야 할 임차인 관련 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

제시된 감정가 2,246,611,700원을 기준으로 하여 시장 상황 및 본건의 상세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

추가적으로, 주변 시설 검색을 통한 혐오시설 유무 파악 등 현장 조사가 필요한 사항은 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.