나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5139 [1] 광주광역시 북구 문흥동 996-2 상가동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 「문산초등학교」북서측 인근에 위치한 공간아파트 상가동 제1층 제111호로 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건 내 제1층 제111호로서,
외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등,
내 벽: 샷시(유리), 스티커붙임 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

상가(점포)로 이용중임.

설비내역

상가동 내 일반적인 급·배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 아파트 및 아파트상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 아스팔트포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.
(본건 단지 북동측의 아스팔트포장도로와도 접함.)

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 본건은 건축물현황도를 구청에서 발급받아 확인하였으나 호별 표기 확인이 어려운 상태로 실지조사 당시 관리인 등의 탐문을 통하여 조사하였으며, 개략적인 실측에 의한 면적확인을 하였으니 업무진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5139 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 문흥동 996-2 (도로명: 광주광역시 북구 문산로 65-1) 상가동 1층 111호

* 용도: 근린상가 (기타 용도: 구매.생활.의료시설)

* 감정가: 106,000,000원

* 토지면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 채OO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치하며, 「문산초등학교」 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용상태

본 토지는 세장형의 형태로, 아파트 및 아파트 상가 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

건물 단지 남동측으로는 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있으며, 북동측 아스팔트 포장도로와도 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 2024년 06월 12일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권 (금 45,838,660원) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을14 근저당권 및 접수일자 2025년 08월 06일의 강제경매 (채OO, 4,474,468원) 등이 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 등 특이사항 없음)

* 등기부채권 총액: 45,838,660원

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음 (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자 및 확정일자 등 관련 정보가 미상으로 남아있어, 실무 진행 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 권리분석 종합

현재 파악된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담(임차인 보증금, 등기부상 말소기준권리보다 우선하는 권리 등)은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 광주광역시 북구 문흥동 지역은 아파트 단지 및 학교와 인접해 있어 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재 이용 상태

본 건은 1층에 위치한 상가(점포)로 이용 중에 있습니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 2층 건물 내 1층에 해당하며, 건물 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 샷시 및 스티커 마감, 창호는 샷시 등으로 구성되어 있습니다. 일반적인 상가 건물로서의 기본적인 설비(급배수, 위생설비)는 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설

인근에 문산초등학교 등 교육시설과 대규모 아파트 단지가 위치하여 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설 등 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육환경

문산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설

아파트 단지 내 상가동으로, 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 존재하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통편의

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 경매에 나왔습니다. 이는 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 낙찰가나 향후 관리에 영향을 줄 가능성이 있음을 의미합니다.

* 건물 현황 정보 불일치 가능성

감정평가서상 '건축물현황도상 호별 표기 확인이 어려운 상태로 관리인 탐문 및 개략적 실측에 의한 면적 확인'이 이루어졌다고 명시되어 있습니다. 향후 실무 진행 시 면적 등에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인

임차인 박 의 임대차 관계 세부 정보(전입/사업일자, 확정일자 등)가 미상으로 남아있습니다. 비록 대항력은 없으나, 관련 정보 미확인으로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 1층 근린상가로, 주변 아파트 단지 및 학교를 배후로 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 등기부상 특별한 인수 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 공동담보라는 점과 건물 현황 정보의 일부 불확실성은 리스크 요소로 고려될 수 있습니다. 현재 감정가 106,000,000원을 기준으로 향후 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 학교로 인해 꾸준한 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 및 선순위 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 1층 상가: 접근성이 뛰어난 1층 상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 높은 활용도를 가집니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 인수 보증금이 0원이므로 초기 투자 비용 부담이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 106,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 구체적인 상태, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서 산정된 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 심층 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.