나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33441 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1588-1 우산동동부센트레빌 상가동 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '광산중학교' 북동측 인근에 위치하는 '우산동 동부
센트레빌' 제상가동 제118호(전유면적: 45.7655㎡)로서,
주위는 아파트단지, 금융 및 업무용 부동산, 각종 근린생활시설 및 점포 등이 혼재하는
상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호 1(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상2층 중 제1층 일부
(제118호)로서, 2019년 11월 12일 사용승인되었으며,
외벽: 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가): 근린생활시설임.

설비내역

일련번호 1(가): 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류
(폭 70m 이상)(2019-12-27)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축
사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전
제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업
보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '주식회사 자연의도시' 소유임.

2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33441 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 666,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1588-1, 우산동동부센트레빌 상가동 1층 118호

건물 용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 ~ 지상 2층 중 제1층 일부 (제118호)

건물 사용승인일: 2019년 11월 12일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

토지 지분: 13.0524㎡

건물 면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

건물 지분: 45.7655㎡

복합건물(우산동동부센트레빌) 총 대지 면적: 6928.3㎡

복합건물(우산동동부센트레빌) 상가동 연면적: 6564.3056㎡

상가동 내 전유 부분 면적: 45.7655㎡

1.4. 매각 정보

채권자: 광주미래신용협동조합 (등기부 요약상 확인)

채권자 (사건 정보): 광OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '광산중학교' 북동측 인근에 위치한 '우산동 동부센트레빌' 상가동 1층 118호입니다. 주변으로는 아파트 단지, 금융 및 업무용 부동산, 각종 근린생활시설 및 점포 등이 혼재하는 상업 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 물건은 남측으로 광대로, 북측 및 서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류, 도로, 중로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2020년 4월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 432,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권 2건, 전세권 1건, 압류 1건, 임의경매 1건이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

- 등기부채권 총액: 582,000,000원 (말소 기준 권리 이후 권리 포함 총합)

3.3. 임차인 현황 및 대항력

본 물건에는 3명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 임차인: 신

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2024-09-30

대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-10

확정일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-20

확정일자: 없음

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 전원 대항력이 없으므로, 보증금의 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건이 소재한 우산동 동부센트레빌 상가동은 주변 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다. 다양한 근린생활시설 및 점포가 혼재하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

아파트 단지 내 상가로서 안정적인 고정수요를 확보할 수 있으며, 인근 지역의 상업 활동 지원 기능을 수행할 수 있습니다. 신축급 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

상가 건물에 입점한 다양한 근린생활시설 및 점포 이용이 편리하며, 주변 아파트 단지 및 상업 지역에 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본 물건 인근에 광산중학교가 위치하고 있어 학생들의 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 규제 리스크

토지이용계획상 다수의 제한 사항(방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등)이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 반환 채권을 매수인에게 주장할 수 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인들에게 별도의 보증금 변제 의무가 없으나, 인도명령 절차 진행 시 명도 저항 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 법적 권리 인수 위험은 없어 보입니다. 그러나 임차인들의 실제 점유 관계 및 미납 관리비 등은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 시장 및 경제 리스크

상가 공실률 증가, 경기 침체, 금리 인상 등 거시 경제 변수에 따라 임대 수익률 변동성이 발생할 수 있습니다.

6.5. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설이나 민원 유발 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 우산구 우산동에 위치한 본 상가 물건은 신축급 건물과 더불어 아파트 단지 배후수요를 갖춘 우수한 입지를 자랑합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 임차인들의 대항력이 없는 점, 그리고 향후 명도 절차 진행 가능성 등을 고려해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통해 실제 점유 현황, 임대차 계약의 진위 여부, 공실 여부, 관리비 체납 등 추가적인 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 풍부한 배후수요를 갖춘 아파트 단지 인근 상가

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 인한 권리 인수 위험 없음

* 안정적인 임대 수익 기대: 근린상가로서 꾸준한 임대 수요 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 666,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 임대 시세, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율, 건물의 현 상태, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 상권 분석 및 수익률 계산이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.