나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33442 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1588-1 우산동동부센트레빌 상가동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '광산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설, 점포 및 상가 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제119호로서,
외벽 : 외장 석재, 페인팅 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 광대로, 북측 및 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 우산동 1588-1 : 일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(2019-12-27)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33442 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1588-1, 우산동동부센트레빌 상가동 1층 119호

용도: 근린상가

토지 면적: 12.41㎡ (약 3.75평) [토지 제시외 면적 없음]

건물 면적: 43.50㎡ (약 13.16평) [건물 제시외 면적 없음]

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 119호

1.3. 감정평가 내역

감정가: 628,000,000원

감정평가서 요약: 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '광산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 상가지대임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치하며, '광산중학교' 북동측 인근의 상가지대로, 아파트, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임. 주변은 아파트 단지 위주로 형성되어 있으며, 상가 시설이 함께 배치되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역 등에 해당됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 권리 관계는 다음과 같음.

* 소유권 이전 및 신탁등기 말소: 주식회사자연의도시 (2020.04.29)

* 근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020.04.29, 408,000,000원)

* 근저당권: 정성욱 (2023.06.30, 120,000,000원, 말소)

* 압류: 광산구 (2024.11.08, 말소)

* 전세권설정: 이서하 (2025.01.07, 10,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 광주미래신용협동조합 (2025.07.29, 305,303,834원, 말소)

등기부채권 총액: 538,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이서하

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업자: 2024.09.27

확정일자: 2024.10.04

배당신고일자: 2025.10.14

대항력: 없음

3.3. 인수 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 우산동 동부센트레빌 상가동은 주변 아파트 단지(우산동 동부센트레빌 등)와 인접하여 기본적인 근린생활시설 수요가 있을 것으로 예상됨. 주변에는 다양한 상점 및 점포들이 혼재되어 있어 상권의 활성화 가능성이 있음.

4.2. 주변 개발 계획

본건 지역은 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 진행될 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됨. '광산구청' 등 관공서도 접근 가능한 거리에 위치함.

5.2. 교육시설

'광산중학교'가 북동측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 교육 시설 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

다수의 근저당권 및 압류, 경매개시결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없음.

본 건은 공동담보 물건으로, 경매를 통해 처분되는 담보물건 외 다른 연대 담보물건의 현황 및 처분 결과를 추가적으로 확인하여 재무적 위험 요소를 검토할 필요가 있음.

6.2. 임차인 관련

임차인 이서하씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음. 다만, 임차인이 배당 절차에 참여하여 배당받지 못한 금액이 있다면 해당 부분은 낙찰자가 부담해야 할 수도 있으나, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

6.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 광주 지역은 현재 광역 쓰레기 소각장(자원회수시설) 설치 관련 논의가 진행 중임. 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 혐오시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없음.

7. 투자 포인트

* 입지: 광주광역시 광산구의 상업지역 내 근린상가로, 아파트 단지 배후 수요를 확보할 수 있는 위치임.

* 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없어 안정적인 투자가 가능함.

* 수익성: 근린상가로서 비교적 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 소형 면적으로 초기 투자 부담을 줄일 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 기대되는 입지입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받게 됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 주변 상권의 경쟁력, 향후 지역 개발 및 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 628,000,000원

면적: 12.41㎡ (토지) + 43.50㎡ (건물) = 55.91㎡ (약 16.91평)

평당 감정가: 약 37,137,788원/㎡ (628,000,000원 / 16.91평)

인수 보증금: 0원

총 권리 금액: 538,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 감정가 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

보수적 접근 시: 약 439,600,000원 ~ 502,400,000원 수준

권장 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 490,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.