나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4839 [1] 광주광역시 광산구 수완동 1083 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 ""해솔마을 대방노블랜드2차아파트"" 남측
인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 지하주차장에 차량 출입이 가능하며, 광대로변에 위치하여 전반적인 교통 사정은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로서,
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 강화유리 새시창임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로에, 북측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함),
중로3류(폭 12m~15m) (접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>,
택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

공부상 용도는 학원이나, 현 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공부상 용도 '학원'이나, 현황 '사무소'임
- 미납 공용부분 관리비 5,131,410원 있음(2026. 1. 30.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4839 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 1083, 2층203호 (광주광역시 광산구 장신로 135)

용도: 근린상가 (공부상: 학원, 현황: 사무소)

감정가: 430,000,000원

토지 면적: 51.53㎡ (약 15.58평)

건물 면적: 106.80㎡ (약 32.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 목포대성신용협동조합

특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "해솔마을 대방노블랜드2차아파트" 남측 인근에 위치함.

주위는 상업용 건물 등이 소재하는 노선상가지대임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호임.

외벽은 석재붙임, 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 새시창임.

건물 지하주차장을 통해 차량 출입이 가능하며, 광대로변에 위치하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

남측으로 광대로, 북측으로 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 목포대성신용협동조합의 근저당권(을9)임.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정임.

다만, 아래 명시된 '대항력 있는 임차인'들은 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 분석이 요구됨.

임차인 현황:

* 임차인: 송도주식회사, 정미연

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업자 등록일: 2023-07-17

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사보우38, 정미남

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2018-09-21

대항력: 있음

* 임차인: 풀문주식회사, 백다혜

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-05-11

대항력: 있음

상기 '대항력 있는 임차인'들의 총 보증금 합계는 138,000,000원임.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 낙찰 후 인수 또는 배당 과정을 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 금액이 명확히 기재되어 있으나, 이와 같은 맥락에서 주의 필요)

집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전(갑2, 갑5), 근저당권(을9), 압류(갑13), 임의경매(갑14) 등의 권리 내역이 확인됨.

말소되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있음. (해당 등기사항은 현재 제공된 정보에 없음.)

4. 상권분석

본건이 위치한 수완동은 광주의 대표적인 택지개발지구로서, 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역임.

주변에 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 다양한 업종의 근린생활시설 및 사무실 등이 입점하여 상권을 형성하고 있음.

제1종근린생활시설로 이용 가능한 지역 특성상, 소매점, 학원, 병의원, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능함.

5. 생활정보

주변에 대규모 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

인근에 병원, 은행, 관공서, 각종 상업시설 등이 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 광대로 및 중로를 통해 시내외 접근성이 양호함.

주변에 공원, 문화시설 등은 있으나, 혐오시설이나 민감 시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 특별히 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도 '학원'과 현황 '사무소' 사용의 차이: 실제 이용 현황과 공부상 용도가 다르므로, 향후 용도 변경 또는 이전 시 추가적인 행정 절차나 비용이 발생할 수 있음.

미납 공용부분 관리비: 2026년 1월 30일 기준 5,131,410원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

대항력 있는 임차인 존재: 138,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이 보증금 전액을 낙찰자가 인수하거나 별도의 협의가 필요할 수 있음. (인수 보증금 합계 0원 표기 관련 주의 필요)

지상권 설정 가능성: 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 주요 상권에 위치하며, 대로변에 접하여 교통 및 접근성이 우수한 근린상가임.

주변 상권 발달로 인한 잠재적 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 입지임.

다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 미납 관리비, 그리고 특히 대항력 있는 다수의 임차인 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 낙찰 후 인수 및 관리 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필요함.

말소되지 않는 지상권의 존재 가능성도 추가적인 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 광주 수완지구의 핵심 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부함.

뛰어난 접근성: 대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

다용도 활용 가능성: 현재 사무소로 이용 중이며, 공부상 용도 변경 시 학원 등 다양한 업종으로 활용 가능.

장기적 가치 상승 기대: 개발 호재 및 지역 경제 활성화에 따른 향후 자산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 430,000,000원임.

잠재적 인수 보증금(138,000,000원) 및 미납 관리비, 용도 불일치, 지상권 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중한 접근이 필요함.

대항력 있는 임차인 보증금 138,000,000원을 고려하고, 추가적인 명도 및 제반 비용을 감안하여, 낙찰 예상가는 감정가의 70~80% 선에서 형성될 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내외를 고려해 볼 수 있음. (단, 이는 순수 입찰가이며, 인수해야 할 보증금 및 추가 비용은 별도임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.