나이스옥션 법원경매 전주 2025타경872 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송청동1가 소재"솔빛중학교"서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 다세주택, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 502호로서 외벽 :몰탈위 페인팅등 마감 내벽 :벽지 및 타일 등 마감. 창호 :샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 도시가스난방 설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서"아파트"건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측 도로에 접하며 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합)가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역..

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상 기 타 :본건은 502호로 표기 되었으나, 4층입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산의 표시

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경872 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 44,000,000원

* 토지면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

* 건물면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

* 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건명세

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOO

* 주의사항: 토지 별도 등기 있음

* 특수물건정보: 별도 등기 있음

* 물건명세서 참고사항: 토지 별도 등기 있음

1.3. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 502호 (표기상 5층이나 실제 4층)

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비 등

* 준공 연도: 1989년 7월 10일 (사용승인일 기준)

1.4. 면적 정보

* 토지 전용면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

* 건물 전용면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

* 아파트 공급면적(분양면적): 제공된 정보에 별도 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 소재하며, "솔빛중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 학교, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 동측 및 서측으로 도로에 접하며, 동측을 통해 출입합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m-10m)(접합)

* 소로3류 (폭 8m미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 말소기준권리

* 근저당권 (전주농업협동조합, 2015년 5월 22일 접수, 채권금액 36,000,000원)

3.3. 등기부 현황

* 소유권 이전 내역:

* 2003년 8월 25일: 박애순 (소유권 이전)

* 2007년 2월 21일: 권현정 외 1명 (소유권 이전)

* 2013년 6월 28일: 박광재 (공유자전원지분 전부 이전, 매매금 40,500,000원)

* 현재 등기 사항:

* 근저당: 전주농업협동조합 (2015.05.22, 36,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 토스뱅크 (2024.09.27, 65,040,068원) - 말소예정

* 임의경매: 전주농업협동조합 (2025.08.06, 29,086,332원) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 101,040,068원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부에 대한 확인이 필요하며, 보증금 및 차임 등 세부 내용 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 솔빛중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태와 더불어 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 별도의 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 또는 주변으로 다양한 편의시설 및 교육 시설(솔빛중학교 등) 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

* 본 물건은 토지에 대한 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 소유권 또는 이용권과 관련하여 별도의 권리 관계가 설정되어 있음을 의미하며, 경매 낙찰 후 소유권 확보에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다. 정확한 내용 파악 및 법률 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 임대차 관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 층수 표기 오류

* 소재지상 5층으로 표기되었으나, 감정평가 요약 및 건물 등기부상 4층으로 확인됩니다. (기타 참고사항) 이는 이용 및 가치 평가에 큰 영향을 미치지는 않으나, 사실관계 확인에 따른 혼란이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 감정가 대비 면적이 저렴한 편입니다. 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 가장 큰 리스크 요인은 "토지 별도 등기" 존재 여부입니다. 해당 등기의 성격에 따라 낙찰 후 소유권에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

* 임대 관계 미상인 점도 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가 대비 적정 면적을 갖춘 주거용 부동산입니다.

* 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호한 지역입니다.

* 단, 토지 별도 등기 문제 해결 여부가 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 44,000,000원을 기준으로 하되, 토지 별도 등기 관련 위험성, 명도 관련 비용, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 토지 별도 등기 문제가 명확하게 해결되고 안전한 소유권 확보가 가능하다는 전제 하에, 감정가 대비 80~90% 수준인 35,200,000원 ~ 39,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 그러나 토지 별도 등기의 내용에 따라서는 입찰 참여를 유보하거나, 훨씬 낮은 금액으로 보수적으로 접근해야 할 수도 있습니다. 따라서 입찰 전 법률 전문가와 반드시 상담하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.