나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31484 [1] 전북특별자치도 완주군 소양면 죽절리 605-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 소양면 죽절리 소재 ‘소양면 행정복지센터’ 북서측 인근에 소재하며, 부근은 농경지, 자연림 및 자연취락 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 남서측 인근에 버스정류장 및 26번 국도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호 (1,4~14,16,18,19) - 대체로 인접토지 대비 완경사의 사다리형 토지로, 현황 개발사업이 중단된 토지임야 상태임.
* 기호 (2,3) - 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 현황 전 상태임.
* 기호 (15) - 부정형의 급경사지로 현황 자연림 상태임.
* 기호 (17) - 대체로 완경사의 부정형 토지로, 현황 개발사업이 중단된 토지임야 상태임.

인접 도로상태

* 기호 (1, 4, 5, 10, 14)는 본건 북서측으로 폭 약 3M정도의 비포장 농로 (기호 17 일부)를 통하여 출입 가능함.
* 기호 (2)는 서측으로 폭 약 3M정도의 비포장 농로를 통하여 출입 가능함.
* 기호 (3,6~9, 11~13, 15, 16, 18, 19)는 지적도상 맹지이나 인접토지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 4~14, 16~19)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

* 기호 2,3)
농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-04-30)<농지법>

* 기호 15)
계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호 3~14, 16~19는 공부상 임야로 등재되어 있으나, 현황 개발사업이 중단된 상태로 현황 토지임야 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,3 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시·읍·면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)
3. 목록15 지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었음
4. 목록3~14 및 목록16~19 공부상 "임야"이나, 현황 "개발사업이 중단된 상태의 토지임야"임
5. 목록19 건축허가(허가번호:2024-건축과-신축신고-119, 2024.09.13)를 득한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31484 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 소양면 죽절리 605-19

용도: 임야

감정가: 1,272,904,000원

토지면적: 9037.00㎡ (약 2734평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각 2. 목록2,3 농지취득자격증명 필요 3. 목록15 지상 자생 수목 토지 포함 평가 4. 목록3~14, 16~19 공부상 임야, 현황 개발사업 중단된 상태 5. 목록19 건축허가 득 (허가번호:2024-건축과-신축신고-119, 2024.09.13)

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 소양면 죽절리 소재 ‘소양면 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 자연림, 자연취락 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 버스정류장과 26번 국도가 통과하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 다만, 본건 토지 중 일부(특히 목록 3~14, 16~19)는 공부상 '임야'로 등재되어 있으나, 현황은 개발사업이 중단된 상태의 토지 임야로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본건 토지에 설정된 권리 중 말소기준권리는 2019년 5월 22일 접수된 임실농업협동조합의 근저당권(을17)입니다. 경매를 통해 매각이 진행될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 을18, 을19, 을20, 갑13, 갑14(본건 경매개시결정), 갑15, 갑16, 갑17 등은 모두 소멸될 예정입니다. 이는 본건 매각으로 인해 해당 권리들은 정리된다는 것을 의미합니다. 등기부채권 총액은 1,782,420,233원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 임야로서 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성보다는 농촌 및 자연환경 중심의 입지 특성을 가집니다. 인근에 소양면 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 서비스 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 완주군의 전반적인 경제 활동은 농업 및 일부 산업 단지 유치에 기반하고 있으며, 지역 통합 논의 등은 완주군의 독자적 성장 전략 수립이라는 과제에 직면해 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 완주군 소양면 지역은 자연환경이 잘 보존된 곳으로, 주변에 민박, 펜션 등 숙박 시설이 다수 분포하고 있어 관광 및 휴양을 위한 인프라가 일부 갖추어져 있습니다. 또한, 안덕마을과 같은 체험 마을 등에서 건강 및 힐링 관련 활동을 즐길 수 있으며, 농산물 직거래 등 로컬 푸드 관련 시설도 일부 확인됩니다. 다만, 이는 전반적인 소양면 지역의 정보이며, 본건 토지 자체의 즉각적인 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 리스크는 다음과 같습니다.

* 개발사업 중단 상태: 본건 토지 일부(목록 3~14, 16~19)가 현재 개발사업이 중단된 상태라는 점은 사업 재개 가능성 및 시기에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3 토지에 대해서는 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 매수 신청 전반에 대한 철저한 사전 확인이 필요함을 의미합니다.

* 맹지 및 접근성: 목록 3, 6~9, 11~13, 15, 16, 18, 19번지는 지적도상 맹지여서 인접 토지를 통한 출입이 가능하지만, 이는 별도의 통행권 확보나 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 토지가 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 용도지역 및 제한에 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 농림지역과 준보전산지에서의 개발 행위는 엄격히 규제됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 완주군 소양면의 광대한 임야 토지로서, 감정가는 12억 원 이상으로 책정되었습니다. 소양면 지역은 자연환경이 우수하고 일부 관광 및 체험 시설이 존재하나, 본건 토지 자체는 개발사업이 중단된 상태이며, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 복잡한 토지이용규제 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 계획관리지역의 일부 구역은 개발 가능성이 있으나, 농림지역 및 준보전산지의 제약으로 인해 토지 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본건에 대한 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 넓은 면적: 총 9037.00㎡(약 2734평)에 달하는 넓은 면적은 향후 대규모 개발 가능성을 내포합니다.

* 지역 개발 가능성: 완주군이 독자적인 성장 모델을 모색하고 있다는 점은 장기적으로 지역 개발 계획에 포함될 가능성을 시사합니다.

* 계획관리지역 포함: 토지 일부가 계획관리지역에 해당하여, 향후 개발 사업 재개 시 개발 이익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 토지는 개발사업 중단 상태, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 복잡한 용도지역 지정 등 다수의 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 입찰가를 산정함에 있어서는 다음 사항을 반드시 검토해야 합니다.

* 개발사업 재개 가능성 및 소요 비용: 중단된 개발 사업이 재개될 경우 발생하는 예상 수익과 그에 따른 추가 투자 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

* 토지 이용 규제 완화 또는 변경 가능성: 농림지역, 준보전산지 등 규제가 심한 지역의 용도 변경 또는 완화 가능성을 타진하고, 이로 인해 발생하는 토지 가치 상승분을 예측해야 합니다.

* 농지취득자격증명 취득 가능성 및 절차: 관련 법규 및 절차를 사전에 파악하여 취득 가능 여부를 확인하고, 필요한 경우 예상 소요 시간을 고려해야 합니다.

* 통행권 확보 비용: 맹지인 토지에 대한 통행권 확보가 필요할 경우, 이로 인한 법률적, 금전적 비용을 산정해야 합니다.

* 인근 유사 토지 시세: 주변 유사한 임야 또는 개발 예정지 토지의 실거래가 및 공시지가를 조사하여, 본건의 실질적 가치를 평가해야 합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가(1,272,904,000원)를 기준으로 향후 토지 활용에 필요한 제반 비용 및 예상 수익성을 면밀히 분석한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 본건은 단기 투자보다는 장기적인 안목으로 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.