나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31543 [1] 전북특별자치도 김제시 청하면 동지산리 622-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 청하면 동지산리 소재 '동지산마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '주택의 부속토지'로 이용중임.
- 기호(2): 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임.
- 기호(3): 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '전'으로 이용중임.
- 기호(4): 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1): 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.
- 기호(2): 본건이 노폭 약 3미터 내외의 포장도로임.
- 기호(3): 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.
- 기호(4): 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 3,4) 지상에 철거 및 이동이 용이한 농업용 비닐하우스 2동 및 강파이프조 주차장이 소재함.
- 본건 토지 기호4) 지상에 타인소유로 조사되는 제시외건물 기호ㄱ,ㄴ) 및 종물 성격의 기호ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

- 본건 토지 기호1)은 귀 제시목록상 지목이‘전’으로 등재되어 있으나, 현황‘주택의 부속토지’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: --

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1. 3.은 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음)
3. 본건 토지 기호 1)은 지목이 '전'이나 현황은 '주택의 부속토지'로 이용중임
4. 본건 토지 기호 3, 4) 지상에 소재하는 비닐하우스 2동 및 강파이프조 주차장은 매각에서 제외
5. 본건 토지 기호 4) 지상 소재 타인소유 건물(일반건축물대장상 소유자 고석종)로 인하여 토지 소유권 행사가 제한 받는 경우 토지의 가격은 15,718,500 원임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31543 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 청하면 동지산리 622-4

용도: 전 (현황 '주택의 부속토지' 포함)

감정가: 49,868,000 원

토지면적: 1339.00㎡ (약 405평)

토지 지분: 1339㎡ (전체 토지 매각)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각 대상: 토지 매각 (건물 및 일부 제시외 물건 제외)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 안OO (강제경매)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 김제시 청하면 동지산리 소재 '동지산마을' 내에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 농촌지대임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

도로상태: 기호별로 동측 또는 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 1960-09-30: 고석종 소유권 이전 (갑1)

* 2023-08-14: 고선자외 6명 상속 소유권 이전 (갑2)

* 2024-12-19: 안슬기, 고성주 지분 전부 이전 (강제경매 2024타경32803) (갑4)

* 2025-08-05: 안슬기 강제경매 개시 (말소기준권리) (갑6)

* 전주지방법원 강제경매 개시 결정 (공유물분할을 위한 경매) (2025타경31543)

* 등기부채권 총액: 0원 (말소기준권리보다 후순위 권리들의 채권 총액이 0으로 표기된 것으로, 실제 채권액은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1995-03-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (장기 거주자이나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 특이한 상황임)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (단, 법정지상권 성립 여부 불분명)

법정지상권: 본건 토지 기호 4) 지상에 소재하는 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 소유권 행사에 제약이 있을 수 있음.

건물 매각 제외: 본건 토지 기호 3, 4) 지상의 비닐하우스 2동 및 강파이프조 주차장, 기호 4) 토지 지상 타인 소유 건물(고석종 소유)은 매각 대상에서 제외됨.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌지대로 상업 활동보다는 농업 활동이 중심이 될 것으로 예상됨.

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 일반적인 상업 시설 이용은 다소 제한적일 수 있음.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 지역은 농촌 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설은 김제 시내 등 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됨.

교통 상황은 보통 수준이나, 자가용이 없는 경우 대중교통 이용에 다소 불편함이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할을 위한 경매: 여러 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 경매 후에도 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있음.

농지 취득 관련: 목록 1, 3번 필지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 몰수 및 추후 원상회복명령 등 불이익이 발생할 수 있음.

현황과 공부상 불일치:

* 기호 1) 토지는 지목이 '전'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '주택의 부속토지'로 이용 중임.

* 기호 4) 토지 지상에 타인 소유 건물(소유자 고석종)이 소재함.

매각 제외 물건: 기호 3, 4) 토지 지상의 비닐하우스 2동 및 강파이프조 주차장, 기호 4) 토지 지상 타인 소유 건물은 매각에서 제외되므로, 토지 이용 시 해당 물건들의 처리 문제가 발생할 수 있음.

법정지상권 성립 여부 불분명: 기호 4) 토지 지상 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 상당한 제약이 발생할 수 있음.

토지 가격 조정 가능성: 기호 4) 토지 지상 타인 소유 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 경우, 토지 가격이 15,718,500원으로 조정될 수 있음 (감정가의 약 31.5% 수준).

임차인 고성주: 비록 대항력은 없으나, 1995년부터 장기 거주한 점유자로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

주변 시설: 제공된 자료상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 축사 등 잠재적인 혐오시설이 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필요함.

1.6. 종합의견

본 건은 전북 김제시 청하면 소재 토지에 대한 공유물분할을 위한 경매 물건임.

여러 필지의 토지가 일괄 매각 대상이나, 일부 지상물(비닐하우스, 주차장, 타인 소유 건물)이 매각에서 제외되어 실제 토지 이용에 제약이 예상됨.

농지 취득 관련 문제, 공부상 지목과 현황의 불일치, 불분명한 법정지상권 성립 여부 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있음.

특히, 타인 소유 건물이 토지 지상에 존재하여 소유권 행사가 제한될 경우 감정가가 크게 하락할 수 있다는 점은 본 건의 가장 중요한 특징 중 하나임.

농촌 지역 특성상 접근성 및 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있음.

1.7. 투자포인트

잠재적 가치: 공유물분할 경매를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

가격 하락 시 가치 증대 가능성: 기호 4) 토지 지상 타인 소유 건물로 인한 소유권 행사 제한 시, 15,718,500원의 가격으로 조정될 수 있으며, 해당 가격대로 매수한다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 잠재적 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 관련 법규(농지법 등) 검토가 필수적임.

1.8. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 49,868,000원에서 시작하나, 위에서 언급된 다수의 권리 분석 및 현황 조사 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

특히, 기호 4) 토지 지상 타인 소유 건물로 인해 소유권 행사가 제한될 경우 토지 가격이 15,718,500원까지 조정될 수 있다는 점은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것임.

본 경매 절차상 인수해야 할 채권(보증금)은 0원이므로, 이는 입찰가 결정에 직접적인 부담으로 작용하지는 않음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 성립 여부, 타인 소유 건물과의 관계, 공유자 간의 합의 가능성, 향후 토지 이용 계획 등 추가적인 법률적, 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

투자자는 본 물건의 복합적인 리스크를 충분히 인지하고, 자신의 투자 성향 및 리스크 감수 능력에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.