나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5685 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 209동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용문초등학교' 동측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 아파트상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상25층 건물(209동) 내 22층 2201호로서,
(사용승인일:2003.08.01)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부
이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 동측으로 광대로 또는 중로와 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 176-30 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
용호동 176-60 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
용호동 176-8 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 상세 내역

2.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5685 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 209동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 688,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 47.71㎡ (약 14.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 126.64㎡ (약 38.31평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 아파트 정보

아파트명: LG메트로시티아파트

주소: 부산광역시 남구 용호동 176-30

사용승인일: 2003년 08월 01일 (209동 기준)

총 동수: 80동

총 세대수: 7,374세대

아파트 공급면적: 126.64㎡ (약 38.31평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용문초등학교' 동측에 인접하여 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 아파트 상가 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 09월 15일에 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(채권최고액 804,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기: 2003년 09월 29일, 2003년 11월 10일

근저당권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2021-09-15, 804,000,000원, 말소기준권리)

임의경매개시결정: 부산거제 (2025-08-06, 471,616,274원, 말소)

등기부채권 총액: 804,000,000원

4.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 '미상'으로 조사되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 특수물건 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 LG메트로시티 아파트 단지는 부산 남구의 대규모 주거 단지로, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 생활 정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 용문초등학교가 인접해 있으며, 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원, 부경대학교(대연캠퍼스) 등 다수의 교육시설이 주변 지역에 위치하고 있습니다.

* 주차: 단지 내 주차 공간이 충분히 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 등의 정확한 상태를 파악하지 못하였습니다. 인수 후 내부 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 '미상'으로 조사되어 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부가 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 주변 환경 개발 이슈 (과거)

과거 2005년경, 본건 인근 지역인 용호만 매립 사업과 관련하여 환경 파괴 및 난개발에 대한 주민과 환경단체의 우려 및 반발이 있었던 사례가 있습니다. 현재는 주거 단지 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으나, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 용호동에 위치한 LG메트로시티 아파트 209동 22층 2201호는 대단지 아파트로서 우수한 생활 인프라와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 인근 초등학교와의 접근성이 좋으며, 다양한 편의시설을 이용하기 편리한 입지입니다. 그러나 현장 조사를 통해 내부 상태를 정확히 파악하지 못한 점과 임차 관계가 불확실한 점은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 초등학교 등 교육시설 인접으로 인한 가족 단위 수요층에게 매력적.

* 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 현재 감정가(688,000,000원) 대비 시세 및 향후 시세 상승 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 688,000,000원입니다. 최근 주변 아파트 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(84.888㎡, 84.98㎡)의 거래 사례는 각각 510,000,000원 및 490,000,000원으로 조사되었습니다 [JSON 데이터]. 또한, 59.99㎡ 면적의 거래 사례는 407,000,000원으로 확인되었습니다 [JSON 데이터]. 이러한 실거래가 자료는 본 건의 공급 면적(126.64㎡)과는 차이가 있습니다.

일반적인 시장 조사에 따르면, 본 건과 유사한 면적(126.64㎡)의 LG메트로시티 아파트 매물은 대략 6억 5천만 원에서 7억 3천만 원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 내부 상태 미확인 및 임차 관계 불확실성이라는 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 이러한 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 및 시장 시세를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가를 720,000,000원 으로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.