나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101765 [1] 부산광역시 북구 덕천동 375-9 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철 숙등역 북동측 인근에 위치하는 (덕천대진
상가아파트) 4층 402호이며 주변은 만덕대로변 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 아파
트단지, 주상복합건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 지하철 숙등역 등이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지이며 주상복합건물의 부지 입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복7차선 규모의 만덕대로와 접하고, 동측으로 8m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101765 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 375-9, 4층 402호 (덕천대진상가아파트)

건축물 용도: 공동주택, 근린생활시설 (본건 이용상태: 아파트)

총 층수: 5층 건물 중 4층

사용승인일: 1981년 04월 28일

감정가: 235,000,000원

토지 면적: 36.42㎡ (약 11.02평)

건물 면적: 68.73㎡ (약 20.79평) (전용면적)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철 숙등역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 만덕대로변에 위치하며, 주변은 각종 상업 및 업무시설, 아파트단지, 주상복합건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통:

제반 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장 및 지하철 숙등역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

도로: 남측으로 왕복 7차선 규모의 만덕대로와 접하고 있으며, 동측으로는 8m 내외 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지: 본 토지는 가로장방형의 토지로서 주상복합건물의 부지로 이용되고 있습니다.

용도지역: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리:

을6. 근저당권, 한화생명보험주식회사, 2023년 04월 20일 접수, 채권최고액 201,600,000원.

등기부상 채권 총액: 201,600,000원

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2023년 04월 25일

배당신고일자: 2025년 09월 08일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

권리분석 요약: 등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권 존재 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 부산 북구 덕천동의 주요 도로인 만덕대로변에 위치한 상업지대로서, 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변에 각종 상업시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

지하철 숙등역 역세권에 자리하여 고객 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 주요 요인입니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 숙등역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 시내버스 정류장이 가까워 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설:

인근에 뉴코아아울렛, 각종 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의를 위한 시설들이 다수 존재합니다.

가까운 거리에 구포대천공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

교육시설: 덕천초등학교, 숙등초등학교, 덕천중학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주거 환경: 상업 및 업무시설과 함께 아파트단지, 주상복합건물 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인: 대항력 없는 임차인(박 )이 존재하나, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 명도 과정에서 협조가 필요할 수 있습니다.

건물 노후: 1981년에 사용 승인된 건물로, 건물 연식이 약 45년 경과되어 일부 시설물의 노후화 및 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

복합 용도 건물: 공동주택과 근린생활시설이 함께 사용되는 건물로, 상가 이용객이나 관련 시설로 인한 소음, 통행 불편 등이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동의 교통 요지에 위치한 아파트로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두에 적합합니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 건물 연식과 복합 용도로 인한 일부 불편함은 감안해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

지하철 숙등역 역세권의 입지적 강점과 만덕대로변 상업지대의 잠재력으로 인한 높은 미래가치 상승 가능성이 있습니다.

경매 물건으로서 일반 매매 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 상업시설 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에도 긍정적일 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다.

2023년 04월 20일, 동일 물건(402호)이 270,000,000원에 매매된 사례가 있어, 현재 시세는 감정가 이상일 가능성이 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 감정가의 90%~110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.