나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22502 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 558 동우 오필리아 13층1301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 ""성전초등학교""북측 인근에 위치하는 동우 오필리아
13층 1301호로서 부근은 아파트 단지, 단독주택, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 부전역이 소재
하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 13층 1301호로서,
외벽 : 화강석 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서 공동주택(아파트(도시형생활주택)) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-01-29), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-01-29)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박우량)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22502 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 558 동우 오필리아 13층1301호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물명: 동우 오필리아

* 준공년도: 2017년 7월

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 13층

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

* 토지지분: 11.313272323317817㎡ (약 3.42평)

* 건물면적 (전용면적): 44.82㎡ (약 13.56평)

* 건물총면적 (공급면적 추정): 제공된 정보로 정확한 분양면적 산출은 어려우나, 건물면적 44.82㎡를 전용면적으로 활용 가능함.

1.3. 매각 정보

* 감정가: 200,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주택도시보증공사(양도전:임차인 박우량)로부터 2026.08.11.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "성전초등학교" 북측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 부산도시철도 1호선 부전역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 지역임.

* 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m)에 해당함.

* 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률상 역사문화환경보존지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2024년 1월 31일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 가압류(등기구분: 갑4)가 말소기준권리이며, 금액은 금872,108,361원임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (제시된 정보 내에서 지상권 등은 확인되지 않음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양도인: 박우량 → 박 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-04-16

* 확정일자: 2018-04-06

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였음.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 박 은 대항력이 없으며, 제출된 확약서에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.5. 기타 권리관계

* 등기부채권 총액은 1,057,108,361원입니다.

* 다수의 가압류 및 신탁등기 말소 이력이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 근린생활시설

* 본건 인근에는 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

* 해당 물건은 일반상업지역에 포함되어 있으나, 도시형생활주택으로서 주거 용도에 중점을 둔 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* "성전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 공원이 소재하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

* 부산도시철도 1호선 부전역이 인근에 위치하며, 시내버스정류장도 가까워 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 임차인 박 은 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 복잡한 채권양도 및 보증금 관련 상황으로 인해 예기치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 미등기 임차인 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다 (제공된 정보 상으로는 없음).

6.2. 공동담보 및 HUG 인수조건

* 공동담보 물건이 존재하는 경우, 해당 물건의 처리 경과가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출 내용은 매수자에게 유리하게 작용하나, 추후 발생 가능한 법적 분쟁 소지에 대한 사전 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 현재까지 본건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 현장 조사 시 상세 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건 동우 오필리아 13층 1301호는 부산진구 전포동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축이며 부전역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점으로 작용합니다. 다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특수사항은 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 감정가가 200,000,000원이며, 주변 시세 대비 적정하거나 일부 저평가 가능성이 있는 것으로 판단됩니다. 소형 평형으로 투자 및 실거주 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2017년 준공으로 최신 건물의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 우수한 입지: 부산도시철도 1호선 부전역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 미래 가치가 높습니다.

* 안전한 권리관계: 임차인 대항력 없음 및 보증금 인수 부담 제로 (확약서 기반).

* 상승 여력: 주변 시세 및 지역 개발 가능성을 고려할 때 향후 시세 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 주변 아파트의 공급면적당 단가는 약 17,503,000원/평 (약 5,300,000원/㎡) 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(44.82㎡)을 적용 시, 약 237,500,000원의 시세가 산출됩니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 80% 수준인 160,000,000원부터 입찰을 고려할 수 있습니다.

다만, 시세 대비 감정가의 적정성과 낙찰률을 종합적으로 고려할 때, 90%~100% 수준인 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 면밀히 관찰하며 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수사항이 존재하므로, 반드시 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 선행하여 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

초기 입찰 희망가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.