나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22458 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '부산역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상14층건 내 8층 803호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

주거용오피스텔(추정)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 본건 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경22458 (1)호 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층803호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 222,000,000원입니다.

토지 면적은 8.36㎡ (약 2.53평)이며, 토지 지분은 8.361883910338836㎡입니다.

건물 면적은 57.65㎡ (약 17.44평)이며, 건물 지분은 57.6475㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

본건은 2018년에 준공된 오피스텔입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산 지하철 1호선 '부산역' 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(2018.06.26) 이후 미림건설주식회사의 신탁 등기 말소(2020.11.26) 및 김경란의 강제 경매 신청(2025.08.05, 180,000,000원)이 등기되어 있습니다.

본 경매 사건의 말소기준권리는 김경란의 강제경매개시결정 등기(2025.08.05)입니다.

이보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 본 경매로 인해 말소될 권리는 말소기준권리보다 후순위인 권리들입니다.

다만, 현재 임차인 현황에는 김경란이 전입일자(2025.03.07)보다 앞선 확정일자(2024.12.10)를 받았으며, '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다.

임차인의 보증금은 180,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 '대항력 있음' 상태이므로, 임차인의 보증금 180,000,000원에 대한 인수 여부는 매우 신중하게 확인해야 할 사항입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 중구 영주동 일대는 부산역을 중심으로 한 상업 및 업무 지구와 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 다수의 오피스, 상가, 금융기관 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동 및 근린 생활 시설 이용이 편리합니다.

부산역을 통한 교통 요충지라는 점이 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 봉래초등학교가 소재합니다.

* 교통: 부산 지하철 1호선 부산역 및 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 부산역 주변 상업 시설, 관공서, 병원 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 리스크: '대항력 있음' 상태의 임차인 김 의 보증금 180,000,000원이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토 및 확인이 필수적입니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 222,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례(2024.04월, 180,000,000원; 2025.10월, 170,000,000원; 2026.03월, 190,000,000원)를 볼 때, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 특히 2026년 3월의 190,000,000원에 거래된 사례는 본건 면적(57.65㎡)과 거의 동일한 면적(57.6475㎡)입니다.

* 향후 매매 데이터의 시의성: 제공된 JSON 데이터 중 일부(2025년, 2026년)는 미래 시점의 거래일자를 포함하고 있어, 현재 시세 반영에 한계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 오피스텔로서의 주거 및 업무 이용 가능성도 높아 잠재적 가치가 있습니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이 또한 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관련 불확실성을 해소하고, 시장 가치 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산역 인근의 우수한 교통망은 향후 시세 상승의 중요한 요인이 될 수 있습니다.

* 수익형 부동산 가능성: 임차인과의 협상 또는 명도 완료 후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 부산 발전 계획 등에 따라 지역 가치가 상승할 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 면적(57.65㎡)은 최근 거래 사례 중 57.6475㎡(2026.03월, 190,000,000원)와 유사합니다.

2024년 4월에는 60.6494㎡가 180,000,000원에 거래되었으며, 2025년 10월에는 56.3577㎡가 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, '대항력 있는 임차인' 김 (보증금 180,000,000원)의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수할 경우 상당한 부담이 될 수 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 복잡한 법리적 해석이 필요하므로, 실제 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 명확한 인수 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 시장 가격 범위 내에서 접근 가능하나, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 법률 검토 완료 후 시장 상황 및 명도 가능성을 고려하여 185,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 절대적인 금액이 아니며, 정확한 법적 권리 관계 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.