나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22470 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층 1109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산도시철도 1호선 범내골역' 동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 범내골역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1109호로서,
(사용승인일 2019.11.05)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지못하였음.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22470 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층 1109호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

* 건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 20층 건물 중 11층

1.1. 토지및건물상세

2.

3.

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산도시철도 1호선 범내골역' 동측 인근에 위치

* 주변은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

* 교통상황

* 본건까지 차량 출입 가능

* 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 범내골역' 소재

* 전반적인 교통사정은 보통 수준

* 토지 이용 및 도로

* 인접토지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지

* 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

* 북측 약 18m, 동측 약 8m 내외 포장도로와 접함

* 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고높이 제한지역(125m, 150m), 상대보호구역

1.3. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2019.11.29)

* 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (금78,960,000원)

* 주택임차권 정 (보증금 60,000,000원) - 대항력 없음

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황

* 임차인: 정 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 213,000원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2022-08-30

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 회수될 예정입니다. 대항력이 없으므로 명도 저항의 위험은 낮습니다.

* 등기부 요약

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (2019.11.13)

* 근저당권: 우리은행 (2019.11.29, 금78,960,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정 (2022.08.30 확정, 2022.09.27 전입, 금60,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.06, 62,694,052원) - 말소

* 총 등기부채권액: 138,960,000원 (말소기준권리 + 기타 채권)

1.4. 상권분석

2.

3.

* 최근 매매 사례

* 동일 단지 내 9층, 전용면적 44.1671㎡ 물건이 2025년 5월 8일 245,000,000원에 거래됨.

* 본건은 전용면적 22.89㎡ (약 6.92평)으로, 최근 거래 사례와 비교 시 면적이 작음.

* 시세 동향

* 최근 매매가는 245,000,000원이며, 본건의 감정가 120,000,000원과는 상당한 차이가 있음.

* 이는 면적 차이, 감정 시점, 물건 상태 등에 기인할 수 있으며, 시세 대비 저평가 가능성을 시사.

1.5. 생활정보

2.

3.

* 아파트 정보

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 총 세대수: 187세대

* 최고/최저층: 20층 / 2층

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 주차: 지상 주차 대수 정보 없음. 지하 주차 0대. 총 주차 대수 정보 없음.

* 내부 및 설비

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 1109호

* 외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 내부 마감재 및 내부 마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

1.6. 잠재적리스크

2.

3.

* 명도 관련

* 현 임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 60,000,000원을 인수하지 않음. 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 일부 미회수 가능성 상존.

* 현재 점유자가 임차인 외에 다른 권리자가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 확인 필요.

* 공동담보

* 본건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황 및 낙찰 여부에 따라 본 건의 매각 가격 및 배당에 영향을 줄 수 있음.

* 내부 마감 미확인

* 내부 마감재 및 상태를 직접 확인하지 못해, 수리 또는 보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 법규 제한

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 속해 있어 향후 재건축 또는 개축 시 건축법규 적용에 유의 필요.

1.7. 종합의견

2.

3.

* 본건은 부산진구 범천동에 위치한 신축급 아파트(2019년 사용승인)로, 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 최근 동일 단지 내 면적이 더 넓은 물건이 2억 4천 5백만원에 거래된 사례가 있어, 감정가 1억 2천만원은 상대적으로 낮은 수준입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으며, 관련 권리들도 모두 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 다만, 내부 마감재 미확인, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 면적이 비교적 작다는 점은 고려해야 할 요소입니다.

* 전반적으로 신축 아파트의 이점과 역세권 입지, 권리 분석의 안정성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자포인트

2.

3.

* 신축급 아파트 (2019년 사용승인)

* 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근 역세권 입지

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자 가능

* 최근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

* 명도가 용이할 것으로 예상 (대항력 없는 임차인)

1.9. 예상입찰가

2.

3.

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025.05.08): 245,000,000원 (전용 44.1671㎡, 9층)

* 본건 면적 (22.89㎡, 11층)을 고려한 환산 시세:

* 최근 매매 사례 단가: 245,000,000원 / 44.1671㎡ ≈ 5,547,000원/㎡

* 본건 면적 기준 환산 시세: 5,547,000원/㎡ * 22.89㎡ ≈ 127,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

* 제시된 감정가는 120,000,000원이며, 이는 본건의 면적을 고려했을 때 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 최근 매매 사례를 참고하여, 본건의 면적, 층수, 내부 상태 등을 감안하면 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.