나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22476 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ""부산진구보건소"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 관련 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 범내골역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건물내 제4층 제406호로서
외벽:몰탈위페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 중로 및 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류접합, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22476 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층406호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

토지지분: 3.32㎡ (약 1.00평)

건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물지분: 21.2149㎡ (약 6.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 기본 정보: 2019년 11월 5일 사용승인, 총 20층 건물 중 4층

아파트 명칭: 대동레미안센트럴시티5

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진구보건소" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 관련 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 범내골역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설

인근에 부산진구보건소가 위치하여 행정 및 의료 서비스 접근성이 좋습니다. 주변에 주유소, 마트, 은행, 공공기관 등의 편의시설이 분포하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 개요

본건은 말소기준권리(을2: 우리은행 근저당)보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

을2. 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-11-29, 권리금액: 68,880,000원)

* 등기부 요약

* 갑1: 김미향외 1명 소유권보존 (접수일자: 2019-11-13)

* 을2: 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-11-29, 권리금액: 68,880,000원) - 말소기준권리

* 을4: 정미진 주택임차권 (접수일자: 2024-07-19, 권리금액: 60,000,000원, 전입일자: 2020-03-23, 확정일자: 2020-03-04)

* 갑2: 부산진구(부산광역시) 1번황의순지분압류 (접수일자: 2025-04-08)

* 갑4: 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2025-08-06, 권리금액: 64,824,463원) - 본 경매 사건

* 임차인 현황

* 정미진 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 213,000원

전입일자(사업일자): 2020-03-23

확정일자: 2020-03-04

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매로 인해 임차인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 용도

본건 인근은 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 건부지로 이용 중인 토지 위에 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설이 건축되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류 접합, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 마감

철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕 20층 건물 내 제4층 제406호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 하부 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차 정보

건축물대장 상 지하 주차대수는 0대, 지상 주차대수는 <nil>대로 표기되어 있어 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 기타 특이사항

* 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산진구 범천동에 위치한 소형 아파트로, 역세권에 해당하여 교통이 편리하며 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 건물 상태도 양호한 편입니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 전용면적 21.21㎡ (약 6.42평)으로 매우 협소한 면적인 점, 주차 공간이 부족할 수 있다는 점, 그리고 공동담보 및 임대관계 미상 등의 특이사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 아파트: 지하철 1호선 범내골역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 소형 면적은 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리가 용이할 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 명도를 기대할 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 소형 평수의 아파트임에도 불구하고 감정가가 1억 1천만원으로 비교적 낮은 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다. 최근 인근 지역의 소형 아파트 시세를 고려할 때, 21.21㎡(약 6.42평) 면적의 아파트는 2025년 5월 8일 부산 기장군에서 거래된 44.1671㎡ 면적의 대동레미안센트럴시티5 아파트가 245,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건보다 면적이 두 배 이상 크지만, 단지 내 유사 면적 물건의 시세 또한 1억 3천만원대에서 1억 8천만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

본건은 면적이 매우 작고, 주차 공간이 부족한 점, 공동담보 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가인 110,000,000원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.