나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22469 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철1호선 범내골역 동측 주변에 위치하며
주위는 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는등
대중교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물내 6층 610호로서,
외 벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인팅등,
내 벽: 벽지마감등,
창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 난방시설, 엘리베이터, 공동현관기,
화재경보설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지를 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 18미터 및 남동측으로도 폭 약8미터 내외의 아스팔트포장도로가
소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22469 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층610호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 6층 610호

건축물 사용승인일: 2019년 11월 05일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 3.58㎡ (약 1.08 평)

건물 면적: 22.89㎡ (약 6.92 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 1호선 범내골역 동측 약 200m 지점에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 도심형 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

2.2. 교통

본건으로 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 위치입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 경매 물건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존등기는 2019년 11월 13일 김미향 외 1명 명의로 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 75,600,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을2 근저당, 을4 주택임차권, 갑3 지분압류, 갑4 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 정고운 (채권양도)

보증금: 40,000,000원

차임: 360,000원

전입일자(사업자등록일자): 2023년 03월 17일

확정일자: 2023년 03월 17일

배당신고일자: 2024년 10월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

*참고사항*: 상기 임차인 정고운은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 늦은 주택임차권으로 등기되었고, 해당 권리는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산진구 범천동 지역은 지하철 1호선 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 오피스텔과 다수의 공동주택이 있어 배후수요가 풍부하며, 지속적인 상권 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

주소: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2

준공년도: 2019년 (사용승인일: 2019년 11월 05일)

총 세대수: 187세대 (1개동)

건축 규모: 지하 2층 ~ 지상 20층

본건 위치: 해당 건물 6층 610호

전용면적: 22.89㎡ (약 6.92 평)

총 공급면적 (추정): 44.1671㎡ (약 13.36 평) - 최근 매매 거래 정보 기준

아파트 관리사무소 연락처: 051-643-1632

*주차시설*: 제공된 정보 상 지하주차대수가 0대로 기재되어 있으며, 총 주차대수도 확인되지 않습니다. 이는 거주 편의성 측면에서 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*주차 공간 부족*: 지하 주차대수가 0대로 명시되어 있어, 차량 보유 시 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 거주 편의성을 크게 저해할 수 있는 요인입니다.

*혐오시설 유무*: 주변 지역에 잠재적인 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 공장 등)이 있는지 여부를 지도 검색 등을 통해 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다. 현재 정보로는 숙박시설 등이 주변에 위치해 있어 일부 민감한 분들에게는 부정적으로 인식될 수 있습니다.

*공시지가 및 토지이용계획*: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 범내골역 역세권에 위치한 2019년 준공된 아파트로, 비교적 신축이며 깔끔한 외관과 내부 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

주변의 풍부한 생활 인프라와 편리한 교통 환경은 주거 만족도를 높일 수 있는 장점입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 주차 공간 부족은 본건의 가장 큰 단점으로, 실제 거주 목적이라면 신중한 판단이 필요합니다. 투자 목적이라면 소형 면적의 장점을 살린 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

*초역세권 입지*: 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 우수한 접근성.

*신축급 아파트*: 2019년 준공으로 최신식 설비와 현대적인 주거 환경 제공.

*안전한 권리 분석*: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태.

*소형 면적 희소성*: 도심 역세권의 소형 아파트 희소성은 임대 시장에서 강점.

*시세 상승 잠재력*: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석: 2025년 5월 8일, 동일 아파트 단지 내 44.1671㎡ (약 13.36 평) 면적의 유닛이 245,000,000원(2억 4천 5백만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정평가상 건물 면적은 22.89㎡ (약 6.92 평)입니다.

최근 거래된 44.1671㎡ 유닛의 거래가를 기준으로, 본건의 22.89㎡ 면적에 대한 비례 가치를 산정하면 다음과 같습니다.

(245,000,000원 / 44.1671㎡) * 22.89㎡ ≈ 126,700,000원

감정가(120,000,000원)는 최근 시세(약 1억 2천 6백 7십만원)와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 반영 및 경쟁 입찰 가능성을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (1억 3천만원 ~ 1억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.