나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22468 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 ""범내골역"" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안 센트럴시티5 12층 1205호로 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 ""범내골역""에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2019년 11월 05일 준공되었으며
철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 내 제12층 제1205호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 폭 약 16미터 내외 및 동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22468 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층1205호 (부산광역시 부산진구 범일로192번길 10)

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

토지지분: 4.29㎡ (약 1.30평)

건물면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

건물지분: 27.4552㎡ (약 8.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 버스정류소 및 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 부산진구는 도심권에 속하며 인프라 개선이 점진적으로 반영되고 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 우리은행의 근저당권(69,600,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김미향외 1명

* 근저당권: 우리은행 (말소기준권리, 69,600,000원)

* 주택임차권: 이유빈 (보증금 60,000,000원, 차임 238,000원, 전입/확정일자 2024-02-28). 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (60,000,000원) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

등기부채권 총액: 129,600,000원 (69,600,000원 + 60,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이유빈의 경우 대항력이 없어 인수되지 않음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 범천동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대동레미안센트럴시티5 건물 자체도 공동주택으로 등록되어 있으나, 오피스텔 용도로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 정확한 내부 현황은 확인되지 않았습니다. 인접 도로 상태는 양호하며, 북측 약 16미터, 동측 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 현재까지 주변 지역에서 특별한 혐오시설 등 부정적인 요인은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 2019년 11월 05일 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 12층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감이며, 창호는 샷시입니다. 내부 설비로는 난방, 급배수위생, 승강기, 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 2019년 11월 준공된 비교적 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 부동산 시장 침체: 2026년 현재 부산 지역 오피스텔 시장은 고금리 기조와 임대수익률 저하로 인해 거래량과 가격이 하락하는 약세를 보이고 있습니다. 이러한 시장 상황은 향후 매각 또는 임대 시 가격 형성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 이용상태 미확인: 이해관계인의 부재로 인해 정확한 내부 이용 상태를 파악하지 못했습니다. 경매 응찰 시 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역 (125m, 150m), 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동의 핵심 입지에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. 범내골역 도보 이용 가능 거리, 양호한 교통망, 주변의 생활 편의시설 등으로 인해 입지적 강점은 분명합니다. 다만, 현재 오피스텔 시장의 전반적인 침체 국면과 내부 상태 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 범내골역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 향후 시장 회복 기대: 현재 시장은 약세이나, 도심권 개발 및 인프라 확충에 따라 향후 부산 부동산 시장의 점진적인 회복 시, 특히 역세권 지역의 오피스텔 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 2026년 현재 부산 오피스텔 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(126,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 오피스텔 시장은 거래량 감소 및 임대수익률 하락세를 보이고 있으며, 유사 면적의 실거래가 정보가 부족한 상황입니다. 이에 따라, 현재 시장 상황 및 잠재적 리스크를 감안하여 감정가보다 낮은 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다. 안전한 투자를 위해서는 보수적으로 접근하여 약 100,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 인수할 보증금이 없는 점을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.