나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3264 [1] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동에 소재하는 부산지하철1호선(초량역) 서측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철1호선[초량역]이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층[105동] 건물 내 2개호로서
[사용승인일: 2020.02.27]

·외 벽: 외장석재 마감 등
·내 벽: 콘크리트 노출 등 마감
·창 호: 강화유리창 마감

이용상태

기호(1),(2) 공히 근린생활시설이며 현황'공실'임.

설비내역

위생설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향하는 경사지대 내 부정형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 10~12미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-03-22)(초량1-3 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

1.`105동`은 별개의 독립된 동(棟)이 아니고, 아파트 103동 지하층 상가를 칭함
2. 본건 호실은 공부상 `지하층`이나, 현황은 도로와 수평으로 연결되어 외관상 `1층`으로 보임
3. 현재 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경3264 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 1,843,000,000원

토지면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

토지지분: 36.3718㎡ (약 11.00평)

건물면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

건물지분: 145.0025㎡ (약 43.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유비2309유동화전문투자유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 사용승인일: 2020년 2월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 건물 내 위치

2. 입지조건

* 교통: 부산지하철 1호선 초량역이 도보 약 2~3분 거리에 위치한 초역세권 단지입니다.. 다양한 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장도 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 인근 도로는 폭 약 10~12미터, 동측으로는 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있어 원활한 차량 진출입이 가능합니다. 부산역까지는 도보 약 10~15분 거리로 접근성이 좋습니다.

* 주변환경: 본건은 부산광역시 동구 초량동에 소재하며, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등 복합적인 용도의 시설들로 형성되어 있습니다. 인창요양병원 뒤편에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (부산은행, 2022-04-19 접수, 채권최고액 3,278,000,000원). 이 권리보다 선순위는 모두 말소 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권: 소유권보존등기 (초량1의3구역도시환경정비사업조합, 2020-08-21) 후 소유권이전 (주식회사해브앤케이, 2022-04-19, 매매) 되었습니다.

* 압류: 동구 및 부산광역시의 압류 등기가 있었으나, 모두 말소되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임차인 관련 주의사항: 보증금 또는 차임 정보가 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 이용상태: 본건은 현재 공실 상태입니다.. 공부상 지하층이나 현황은 도로와 수평으로 연결되어 외관상 1층처럼 보입니다.

* 주변 상권: 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 수요가 있는 지역입니다. 초량역 인근으로 유동인구가 많아 상업 시설로서의 입지는 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 초량역 (지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에는 동일중앙초등학교, 경남여자중학교 등이 소재합니다. 다만, 초등학교까지는 일부 경사가 있으며 도보 약 9~10분 이상 소요될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 독립 동 문제: '105동'은 별개의 독립된 동이 아니라, 아파트 103동 지하층 상가를 칭하는 것으로 보입니다. 이는 실제 건물 구조 및 관리상 혼동을 야기할 수 있습니다.

* 공부상 지층 vs. 현황 1층: 공부상으로는 지하층이나, 실제로는 도로와 수평으로 연결되어 1층처럼 보이는 점은 추후 계약 및 이용 시 혼동을 줄 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 유동화 물건으로 경매 절차가 진행되며, 공동담보로 묶여 있어 경매 취하 등의 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인을 구하는 데 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 초량역 초역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지적 이점은 우수합니다. 2020년 준공된 신축 건물에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, '105동'이 독립된 동이 아니며 지하층이 1층처럼 보이는 점, 현재 공실 상태인 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 정보가 미상인 부분은 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산지하철 1호선 초량역 도보 2~3분 거리로 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 잠재적 발전 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 초량역 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 현재 공실 상태 및 특이사항으로 인해 경매 시 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 상태이며, 감정가는 1,843,000,000원입니다. 본 물건의 현황(공실, 105동 관련 특이사항) 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 1,280,000,000원에서 1,470,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 권리관계 및 현장 조사를 통해 더욱 면밀히 분석하여 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.