나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22482 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 성서초등학교의 북서측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 5층 502호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 5층 502호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 18미터 내외, 동측으로 약 8미터 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22482 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 5층502호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

234,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적: 44.17㎡ (약 13.36평) (전용면적 기준)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (부동산강제경매 개시결정)

1.9. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

1.10. 주의사항

없음

1.11. 특수물건정보

대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 성서초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 2019-11-13

* 1번황의순지분가압류 (말소기준권리): 부산은행, 2024-07-16, 592,812,922원

* 주택임차권: 이 (이수미), 2024-08-16 접수, 210,000,000원. (2020-07-10 전입, 2020-06-24 확정)

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (임차보증금 중 배당받지 못한 잔액)

* 1번황의순지분압류: 부산진구(세무), 2025-04-29

* 강제경매: 주택도시보증공사, 2025-08-05, 210,000,000원 (본건 경매개시결정)

3.2. 채권 총액

약 802,812,922원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-10

* 확정일자: 2020-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 주택임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 따라서 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주거, 근린생활, 상업업무용 시설이 복합적으로 발달해 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 자체적인 배후 수요와 함께 지역 상권의 편의성을 누릴 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 5층 502호입니다.

5.2. 내부설비

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 주차

기계식 주차설비 이용이 가능합니다.

5.4. 인근 도로

본 건물은 북측 약 18미터, 동측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

5.5. 건축 정보

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 주소: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2

* 사용승인일: 2019년 11월 05일

* 총 동수: 1개동

* 총 세대수: 187세대

* 최고 층수: 20층

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인 이 의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 권리분석상 을구 순번 3번 주택임차권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액이 발생할 경우, 그 금액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 실제 인수 금액을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건 외 공동담보로 설정된 다른 물건들이 존재하며, 이는 경매 진행 및 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 신축급 아파트로, 역세권의 편리한 교통과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년에 준공되어 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 존재하므로, 입찰 전 반드시 배당 현황과 인수될 보증금액을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 도시철도 1호선 범내골역 인근 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활 편의성: 주거, 상업, 업무 시설이 밀집된 도심 지역으로 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 향후 시세 상승 잠재력: 부산의 주요 도심권에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례: 2025년 5월 8일, 동일 아파트 (대동레미안센트럴시티5) 44.1671㎡ 면적, 9층 물건이 245,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

* 감정가: 234,000,000원.

* 권리 분석상 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 입찰가는 이를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금(210,000,000원)을 제외한 순수 매입 비용 관점에서, 감정가 대비 80%~85% 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 일반적인 경매 전략입니다.

* 예상 입찰가: 감정가 234,000,000원의 85% 수준인 약 198,900,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 금액, 최근 시세, 기타 경매 위험 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. (실질적인 총 취득가는 인수되는 보증금액을 합산하여 계산해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.