나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22481 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 <범천1동주민센터> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 병,의원, 숙박시설, 상업용건물 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도1호선 ""범내골역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건 중
17층 1703호로서
2019.11.05 사용승인되었으며,
외벽 : 대리석치장 및 페인팅마감 등
내벽 : 도배벽지마감 등
창호 : 하이샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약18미터, 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대상황
감정평가 목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는 바 경매 진행시 참고하시길 바람.

나. 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22481 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 17층1703호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

262,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 8.29㎡ (약 2.50평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

1.6. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 <범천1동주민센터> 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 병의원, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장과 도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 및 도로상태

인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 북동측 약 18미터, 남동측 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단523 (갑2, 1번 황의순 지분 가압류, 부산은행)

매각으로 소멸되는 권리:

- 갑2: 1번 황의순 지분 가압류 (부산은행) - 말소기준권리

- 갑3: 1번 황의순 지분 압류 (부산진구) - 말소

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (본 경매 사건)

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리):

- 을3: 주택임차권 (김민영)

- 보증금: 250,000,000원

- 전입일자: 2022-01-27

- 확정일자: 2022-01-14

- 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

- 비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 842,812,922원

1.3. 상권분석

본건은 범천동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

범천1동주민센터 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설, 병의원, 상업용 건물이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 범내골역이 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

주소: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2

준공연도: 2019년 11월 5일 사용승인

총 세대수: 187세대

최고층/최저층: 20층 / 2층

이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주차: 지하주차대수 정보가 명확하지 않으나, 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 구조 및 설비

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

- 외벽: 대리석치장 및 페인팅 마감

- 내벽: 도배벽지 마감

- 창호: 하이샷시 창호

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다.

만약 경매 매각대금으로 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼은 매수인이 부담해야 합니다.

감정평가액(262,000,000원)과 임차인의 보증금(250,000,000원)이 유사한 수준으로, 낙찰가에 따라 인수 금액이 결정될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동에 위치한 신축급 아파트로, 역세권 입지에 따른 교통 및 생활 편의성이 우수한 물건입니다.

다만, 2억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 김 이 존재하여, 이 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건은 매우 중요한 고려사항입니다.

경매 절차상 배당받는 금액에 따라 인수 보증금의 전부 또는 일부가 발생할 수 있으므로, 명확한 인수 금액 파악이 필수적입니다.

이러한 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 범내골역 이용 편리

* 신축급 아파트: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 250,000,000원입니다.

만약 경매 매각대금이 250,000,000원 이상으로 결정되면, 임차인의 보증금은 전액 변제될 가능성이 높아 매수인의 보증금 인수 부담이 발생하지 않습니다.

최근 실거래가 정보(44.1671㎡, 9층, 245,000,000원)를 고려할 때, 본건(53.06㎡)의 시세는 감정가 이상일 가능성도 있습니다.

그러나 임차인 인수 부담을 고려할 때, 보증금 250,000,000원 전액이 배당으로 충당되는 것을 전제로 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 총 실투자금액(낙찰가 + 인수되는 보증금)을 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 보증금 인수 부담이 없는 범위 내에서, 즉 낙찰가가 250,000,000원 이상이 되도록 입찰하는 것이 바람직합니다.

감정가 262,000,000원 수준 또는 그 이하로 입찰하되, 총 지출액이 과도하지 않도록 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (본 낙찰가로 낙찰 시, 임차인 보증금 250,000,000원을 전액 배당받는다고 가정했을 때의 총 지출액은 낙찰가와 동일합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.