나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3257 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 778 국민주택 1층에이-557호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '주례초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있는
국민주택 1층 에이-557호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 1층 에이-557로로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 남측 및 북측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-04-24), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-04-24)(접합), 일단의
주택단지조성사업지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건개요

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경3257 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 778 국민주택 1층 에이-557호

* 건물명: 국민주택

* 용도: 공동주택 (다세대/연립주택)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층 건물 내 1층

* 건축년도: 1974년 12월 30일

1.2. 면적

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* 토지면적: 48.95㎡ (약 14.81평)

* 건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평) - 전용면적 기준

1.3. 매각정보

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* 감정가: 57,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산중앙새마을금고

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '주례초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 인근 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

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* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

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* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 동측, 남측, 북측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접함.

* 기타: 일단의 주택단지 조성사업지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2022년 05월 24일 접수된 울산중앙새마을금고 근저당 (채권최고액 71,400,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리: 을구의 근저당 및 임의경매 개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 인수될 권리: 공부상 인수될 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

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* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 시세 분석

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* 본건과 유사한 조건(1976년 건축, 39.67㎡, 1층)의 국민주택(768-0)이 2026년 7월 14일 50,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 2012년 건축된 64.39㎡ 면적의 '정원스카이5차'가 2026년 6월 115,000,000원에, 1998년 건축된 72.77㎡ 면적의 '청우'가 2026년 7월 114,000,000원에 거래된 사례를 통해 인근 지역의 전반적인 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 감정가 57,000,000원은 유사 물건의 최근 거래가(50,000,000원)와 비교 시 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

4.2. 편의시설

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* 주례초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주택지대 내에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

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* 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 건물 노후도

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* 본건은 1974년 12월 30일 사용승인된 노후 건축물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 임대차 불확실성

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* 임대관계가 미상이며, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

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* 본 물건은 부산진구 개금동의 주택가에 위치한 공동주택(국민주택)입니다.

* 1974년에 건축된 노후 건물이라는 점은 단점이나, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 유사 물건의 거래 사례(50,000,000원)는 긍정적인 요소입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상으로 인한 점유 관련 불확실성은 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 적정 입찰가 산정 시, 감정가와 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

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* 인근 유사 물건의 실거래가(50,000,000원)를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 재건축/리모델링 등 미래 가치 상승 요인을 기대해 볼 수 있습니다 (장기적 관점).

* 주거지로서 기본적인 입지 조건(학교, 교통)이 양호합니다.

8. 예상 입찰가

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* 본건과 가장 유사한 조건의 최근 매매 사례가 50,000,000원임을 감안할 때,

* 감정가(57,000,000원) 대비 보수적인 접근과 함께, 유사 물건 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하여

* 약 55,000,000원을 중심으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.