나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21765 [1] 경상남도 거제시 수월동 462 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 공업 및 상업용 건부지로 이용중입니다. 일련번호 2)은 부정형 평지의 공업나지 상태입니다. 일련번호 5)는 부정형 평지의 잡종지(주차장)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2023-08-10)<하천법>. 일련번호 2) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2023-08-10)<하천법>. 일련번호 5) : 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m) 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 토지 지상에 제시외 건물 4동(컨테이너 박스 2동 및 판넬조 창고 2동)이 소재하나 공히 이동 및 이설이 가능한 상태로서, 토지의 사용 및 처분등에 미치는 영향은 없을것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

일련번호 5)는 공부상 지목은 ‘답’ 이나 현황 일련번호 1)의 부속토지(주차장)으로 이용중인바, 이를 감안하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3)은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2013.11.29.) 외,내 벽 : 판넬잇기 마감. 바 닥 : 에폭시칠 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 4)은 일반철골구조 기타지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2013.11.29.) 외 벽 : 판넬잇기 마감. 내 벽 : 판넬 및 보드위 벽지마감 등 바 닥 : 타일 및 장판지 깔기. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 3)은 공장, 일련번호 4) 1,2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물은 공히 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 3)에 후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. -일련번호 3)의 ‘일반건축대장’에 ‘위반건축물’이 표기되어 있으니 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '거제홈플러스' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 405호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 정방형의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함.
-공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2016-10호, 제2019-50호 기계기구 유압 V Cutting M/C외 4점(감정평가서 참조) 매각 포함.
-[목록1] 일부 하천구역 저촉. 지상 제시외 건물(컨테이너2동, 판넬조 창고2동) 매각 제외.
-[목록2] 하천구역 저촉, 감안하여 평가함.
-[목록3] 일반건축물대장에 '위반건축물'이 표기되어 있음.
-[목록5] 공부상 지목 '답'이나 현황 부속토지(주차장)으로 이용중임. 대로3류 저촉, 감안하여 평가함. 전용완료된 토지임(별첨 사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21765 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 수월동 462

* 용도: 근린시설 (주 용도. 실제 이용 현황은 다양)

* 감정가: 1,358,234,800원

* 토지면적: 1619.00㎡ (약 490.05평)

* 건물면적: 398.40㎡ (약 120.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경남은행 (경OOO)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 위반건축물, 공장 기계기구 포함 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월마을회관' 남측 근거리에 위치.

* 주위환경: 농경지, 소규모 공장, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역. 전반적인 주위환경은 보통 수준.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망 이용 시 제반 교통사정은 보통임. 동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하천구역 등에 포함되어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 도로상태: 토지 동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

* 기타: 지적경계 확인이 불분명하여 정확한 측량이 요구될 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016.04.08. 접수된 경남은행 근저당권 (을19).

* 등기부상 권리현황:

* 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권 이전, 소유권 보존 등기 외 다수의 채권자(은행, 신보, 카드사 등)에 의한 가압류 및 근저당권이 등기되었으나 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* (주)골드썬, 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2018.06.11. 대항력 없음.

* 김 (김리안): 보증금 10,000,000원, 차임 750,000원, 전입일자 2022.04.08. 대항력 없음.

* 주식회사우리는, 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2023.09.27, 확정일자 2025.07.09. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수되는 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황:

* 토지: 일련번호 1)은 공업 및 상업용 건부지로, 일련번호 2)는 공업 나지로, 일련번호 5)는 주차장으로 이용 중임.

* 건물: (3)번 건물은 공장으로, (4)번 건물은 1, 2층 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중임.

* 지역적 특성: 주거지와 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 상업 시설 및 산업 시설의 복합적인 특성을 보임.

* 개발 잠재력: 자연녹지지역 내 대로3류 접합, 하천구역 저촉 등 개발 제한 사항이 있으나, 기존 건물이 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 지역 개발 동향에 따라 상업적 또는 주거적 활용 가능성이 존재.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 도로망을 통해 타 지역 이동 용이. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 편의시설: 주변 지역의 아파트 단지 및 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능. (인근에 맑은샘 병원, 거제홈플러스 인근 지역 등)

* 교육시설: 수월동 및 인근 지역에 초등학교, 중학교 등이 소재. (수월초, 수월중 등)

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물 (3)에 '위반건축물' 표기가 되어 있어, 이에 대한 시정 명령, 이행 강제금 부과, 향후 건축물 용도 변경 또는 증축 시 제약 등이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제약: 일부 토지가 하천구역에 저촉되며, 대로3류 폭(25m~30m)에 접하여 건폐율, 용적률 등에 영향을 줄 수 있음.

* 공부와의 차이: 일부 토지(일련번호 5)의 지목이 '답'이나 현황은 주차장으로 이용 중. 전용 완료되었으나, 지목 변경 관련 행정 절차 이행 여부 확인 필요.

* 지적경계 불분명: 토지 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하여, 향후 정확한 경계 측량이 필요하며 분쟁 소지가 있을 수 있음.

* 제시외 건물 및 기계:

* 매각에 포함되는 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ, ㄴ' 건물 및 (3)번 건물에 부합물/종물격인 제시외 건물 2동.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물: 컨테이너 2동, 판넬조 창고 2동 (목록1).

* 매각에 포함되는 기계기구: 공장 및 광업재단법상의 기계기구(유압 V Cutting M/C외 4점). 이에 대한 실사 및 명도 협의 필요.

* 유동화물건/공동담보: 채권의 유동화 및 공동 담보로 경매 진행되었으므로, 채권 채무 관계가 복잡할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 수월동에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 토지는 일부 하천구역 저촉, 대로3류 접촉, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 지적경계 불분명 등의 이슈가 있습니다. 건물은 제2종근린생활시설, 공장, 주택 등으로 복합 이용 중이며, 특히 '위반건축물' 표기는 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 기계기구 등이 매각에 포함되어 있어 현장 확인 및 처리가 필요합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 위반건축물 문제, 토지 이용의 제한 및 불분명한 경계, 제시외 건물 및 기계기구의 관리 등 해결해야 할 과제가 산적해 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 해결 방안을 모색해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없음.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되어 일괄 처리 용이.

* 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 리스크 해소 비용을 감안하더라도 시세 차익 기대 가능.

* 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역 특성상, 용도 변경 또는 재건축 등을 통해 가치 상승 잠재력 존재.

* 거제시 개발 계획과의 연계성 검토 필요.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,358,234,800원입니다.

현재까지 파악된 권리 관계 및 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 위반건축물, 토지 이용 제약, 지적 경계 불분명 등 다수의 리스크 요인이 존재하며, 이를 해소하기 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 기계기구 포함 매각 건에 대한 처리 비용도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 현장 방문을 통한 실사 및 주변 시세 분석을 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 리스크 해소 비용과 향후 시장 가치를 고려한 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예상 낙찰가 범위는 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 조정 필요)

혐오시설 관련 정보:

수색 결과, 경상남도 거제시 수월동 462번지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 정보는 발견되지 않았습니다. 거제시 전반적으로 폐기물 처리 및 관리 관련 논의가 있으나, 해당 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.