나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21759 [1] 경상남도 통영시 정량동 1127 삼익비치맨션 2동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(2): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(3~5): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(6): 경상남도 통영시 인평동 소재 '경상국립대학교 통영캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.
(7): 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히, 단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(2) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 4층 405호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(3~5) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 2층 상가202호 외 2개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(6) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층건 중 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
(7) 철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 4층 407호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

(1),(2),(7): 아파트로 이용중임.
(3): 뷔페, 사무실 등임.
(4): 예식장(홀, 폐백실, 휴게실 등)임
(5): 예식장(홀 등) 및 사무실로 이용중임.
(6): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

(1),(2),(7): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
(3)~(5): 제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
(6): 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 대지권의 목적인 토지는 완경사지를 자체지반 평탄화한 대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
② 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
③ 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
④ 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
⑤ 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

(1) 아파트 단지 남측으로 단지 주출입구가 소재함.
(2) 아파트 단지 4면으로 도로와 접하며 동측으로 단지 주출입구가 소재함.
(3~5) 본건 남측, 서측, 동측으로 도로와 접함.
(6) 단지 서측, 남동측으로 도로와 접하며 서측으로 단지 주출입구가 소재함.
(7) 아파트 단지 북측, 동측으로 도로와 접하며 북측으로 단지 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
②: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
③: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
④: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
⑤: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-대항력 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상남도 통영시 정량동 1127번지 삼익비치맨션 2동 4층 401호에 소재한 아파트 물건입니다. 사건번호는 통영지원 2025타경21759 (1)이며, 감정가는 93,000,000원입니다. 본 건의 토지 면적은 49.13㎡(약 14.86평)이며, 건물 전용 면적은 84.96㎡(약 25.70평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 통영시 정량동 '충무초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내로 차량 진입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 유케이제십일차유동화전문유한회사가 채권자인 부동산 임의경매 사건입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 유동화물건: 본 건은 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동 담보로 설정된 물건일 수 있어, 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 본 건에는 대항력을 갖춘 임차인 황영택 씨가 존재합니다.

* 임차인: 황영택

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009년 04월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리인 국민은행의 근저당(2015년 10월 26일 접수, 960,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 본 경매는 유케이제십일차유동화전문유한회사의 신청에 의해 2025년 08월 04일에 개시되었습니다.

* 인수되는 보증금: 임차인 현황에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 매수인이 별도로 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인의 대항력으로 인해 명도 관련 분쟁 소지가 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 특이사항: 물건명세서 상 '대항력 있을 수 있음'으로 기재되어 있어, 상기 임차인 정보와 관련하여 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 통영시 정량동에 위치한 공동주택 단지 내에 속해 있습니다. 주변에는 주거용 건물들과 함께 상가 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 전반적으로 주거 기능에 충실한 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 충무초등학교 등이 위치하여 자녀들의 통학이 편리하며, 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 내 차량 진입이 가능하며, 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인이 있어, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 법적 문제나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건의 특수성: 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특수한 사정을 내포하고 있을 수 있어, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

* 건물 노후화: 1987년경 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 통영시 정량동 삼익비치맨션 내 아파트로서, 적절한 면적과 위치에 있습니다. 감정가는 9,300만원으로 책정되었으며, 최근 주변 유사 물건(다세대, 빌라)의 매매 사례가 6,100만원에서 9,100만원 사이로 확인됩니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원이라는 점입니다. 또한 유동화 물건으로서 일반 물건과 다른 고려 사항이 있습니다. 따라서 본 물건의 취득을 위해서는 명도 가능성 및 소요 비용, 그리고 유동화 물건의 특성에 대한 심도 있는 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 통영시 내 아파트: 지역 내에서 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 84.96㎡ 면적 대비 감정가 9,300만원은 주변 시세 및 면적을 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 보입니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 경제 상황 및 부동산 시장 회복 시 시세 상승의 가능성을 점쳐볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대 및 빌라 매매 사례를 보면, 면적과 연식에 따라 6,100만원에서 9,100만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 본 건은 아파트이며 면적이 84.96㎡로 비교적 넓은 편에 속합니다. 감정가 9,300만원은 이러한 점들을 고려한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성과 시간 소요를 의미하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 위험 요소로 작용합니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 할 부분입니다.

따라서, 예상되는 입찰가는 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

본 입찰가 범위는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 자문, 명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.