나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31087 [1] 경상남도 진주시 판문동 269-103 순화르와씨티빌 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 판문동 소재 '현대아파트' 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상4층 건물로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(수정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)
(평거초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(평거초등학교병설유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-05)(평거초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-05)(평거
초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31087 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 진주시 판문동 269-103 순화르와씨티빌 101동 3층302호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상4층 건물 (본건은 3층)

준공 연도: 2002년 (건축물 총괄표제부 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 39.01㎡ (약 11.80평)

토지 지분: 39.01㎡ (약 11.80평)

건물 면적: 58.19㎡ (약 17.60평) - 전용면적

건물 지분: 58.19㎡ (약 17.60평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 84,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

등기부채권 총액: 1,692,888,596원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 판문동 소재 '현대아파트' 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 부지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수정초등학교, 평거초등학교 및 유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

소유권보존 (순화주택건설주식회사, 2003.05.31)

가압류 (주택도시보증공사, 2021.09.27, 금1,457,888,596원) - 말소기준권리

가압류 (진주저축은행, 2022.02.10, 금150,000,000원) - 말소

강제경매 (박광진, 2025.07.28, 85,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

주택임차권 (박광진, 2024.03.28, 금85,000,000원) - 말소: 인수

3.2. 임차인 현황

임차인: 박광진

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-17

확정일자: 2015-12-10

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 을구 순위 9번의 주택임차권(박광진)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차 보증금 85,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

따라서, 본건 매수인은 임차인의 보증금 85,000,000원을 추가로 부담할 가능성이 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

동일 건물(순화르와씨티빌) 내 1층 58.19㎡ 면적의 주택이 2026년 6월 5일 255,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

인근 건물(순화렉스씨티빌)의 56.68㎡ 면적 주택이 2024년 2월 16일 325,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건의 감정가는 84,000,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 현저히 낮게 평가되었습니다. 그러나 이는 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 크기 때문으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 순화르와씨티빌

동: 101동

층수: 지상 4층 중 3층 (전유부 기준)

총 세대수: 15세대 (총괄표제부 기준)

건축 연도: 2002년 준공

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 현대아파트 단지가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

수정초등학교, 평거초등학교 및 병설유치원이 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 토지 이용계획]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담

임차인 박광진 씨는 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 85,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 매각에서 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

6.2. 지역 환경 문제 (생활폐기물 방치)

진주시 판문동 일대 도로변에 생활쓰레기 및 폐기물이 장기 방치되어 도시 미관 훼손 및 악취 우려가 있다는 보고가 있습니다. 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

자연경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 여러 학교 및 유치원의 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 토지 이용계획]

7. 종합 의견

본건은 감정평가액이 84,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건으로 인해 실질적인 인수 부담이 상당히 높은 물건입니다. 최근 거래 사례와 비교하면 시세 대비 매우 낮은 감정가이지만, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 시세 차익 가능성 (임차인 인수 부담을 제외한 순수 매각 가격 기준)

장기 거주 목적 또는 해당 지역의 부동산 가치 상승을 예상하는 투자자에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 산정 시 이 금액을 반드시 고려해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 순수 매각 가격만을 고려할 때, 감정가(84,000,000원)는 임차인 보증금보다 낮습니다.

인근 거래 사례(255,000,000원, 325,000,000원)를 참고하되, 임차인 보증금 인수액 85,000,000원을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

시세(약 250,000,000원 ~ 320,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(85,000,000원)을 차감하면, 실제 매수인이 감당할 수 있는 최대 입찰가는 약 165,000,000원 ~ 235,000,000원 범위가 될 수 있습니다.

하지만, 본건 경매의 채권자가 임차인 본인(박광진)이고, 경매 신청 금액이 임차 보증금과 동일한 85,000,000원인 점을 고려할 때, 임차인이 이 금액 이상으로 배당받지 못할 경우 경매가 취소될 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가인 84,000,000원 근처에서 시작하되, 임차인 보증금 인수 부담을 최우선으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가: 84,000,000원 ~ 100,000,000원 (인수되는 보증금 85,000,000원을 제외한 순수 매각 가격을 고려한 범위이며, 임차인 배당 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.