나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20786 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 324-11 자연과사람들 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평지붕 지하1층/지상14층 건물 내,
제2층 제201호 외 32개 호수로서
외벽 : 모르타르위 페인트마감 등
내벽 : 모르타르위 페인트마감, 타일, 벽지마감 등
바닥 : 강화마루, 장판깔기, 타일붙임 등
창호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

2층~14층 1,2호라인 아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)
2층~8층 3호라인 오피스텔(방 겸 사무실3, 욕실, 거실 및 주방, 현관, 발코니 등)
으로 되어 있음.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
(정상적인 작동여부는 재점검이 필요할것으로 사료됨)

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견서 3페이지 '7. 그 밖의 사항' 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각(1동 전체가 매각대상이며, '파란채' 명칭의 아파트 및 오피스텔로 조사됨)
- 준공 후 장기간 미분양 상태였는바 외부 및 내부 일부의 마감공사 및 수선 등을 요함
- 각 호실 및 현관 부분에 인터폰 미설치, 오피스텔(203호, 303호, 403호, 503호, 603호, 703호, 803호) 부분에 천정매립형 에어컨 미설치 상태임
- 본건 전체가 '공실' 상태이나, 301호 부분에는 기존 공사현장으로 이용된 물품들이 다수 소재하는바 입찰시 확인 요함
- 2층~14층 1,2호 라인은 아파트, 2층~8층 3호 라인은 오피스텔로 각 구성되어 있음
- 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등 각종 설비내역에 대한 정상적인 작동 여부는 확인이 필요함
- 현황조사 시점(2025. 8. 27.)으로 단전,단수 상태로 보이며, 엘리베이터는 운행이 중단되어 있고, 1층 공동출입문은 자동이 아닌 수동으로 작동이 가능하므로 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및현황

1.1. 1.소재지

경상남도 창원시 마산합포구 산호동 324-11번지 '자연과사람들' 2층201호

1.1. 2.건물현황

용도: 오피스텔 (아파트와 오피스텔 혼합 건물)

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평지붕 지하1층/지상14층 건물

총 건축 면적: 2065.26㎡ (약 624.73평)

매각 대상: 건물 전체 (1동 전체)

1.1. 3.토지현황

총 토지 면적: 593.50㎡ (약 179.55평)

토지 공유 지분: 593.5㎡ (약 179.55평)

1.2. 매각대상및경매정보

1.2. 1.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 2.경매구분

부동산임의경매

1.2. 3.사건번호

마산지원 2025타경20786 (1)

1.2. 4.감정가

6,323,000,000원

1.2. 5.채권자

사OOOOOOOO

1.3. 건축물정보

1.3. 1.건축연도및사용승인일

건축허가일: 2016년

사용승인일: 2020년 1월 21일 (허가일로부터 약 4년 후 사용승인, 준공 후 장기간 미분양 상태였음)

1.3. 2.구조및마감

구조: 철근콘크리트조

외벽: 모르타르위 페인트마감 등

내벽: 모르타르위 페인트마감, 타일, 벽지마감 등

바닥: 강화마루, 장판깔기, 타일붙임 등

창호: 새시창호 마감 등

1.3. 3.주요용도(아파트/오피스텔 혼합)

2층~14층 1,2호 라인: 아파트 (방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)

2층~8층 3호 라인: 오피스텔 (방 겸 사무실3, 욕실, 거실 및 주방, 현관, 발코니 등)

1.4. 특이사항및주의사항

1.4. 1.건물상태

준공 후 장기간 미분양 상태로 외부 및 내부 일부 마감공사 및 수선 필요.

전체적으로 공실 상태이며, 301호는 기존 공사현장으로 이용된 물품 다수 소재 가능.

1.4. 2.시설미비

각 호실 및 현관 부분에 인터폰 미설치.

오피스텔 일부 호실(203호, 303호, 403호, 503호, 603호, 703호, 803호) 천정매립형 에어컨 미설치.

1.4. 3.공실및관리상태

본건 전체가 공실 상태.

현황조사 시점(2025. 8. 27.) 기준 단전, 단수 상태로 보이며, 엘리베이터 운행 중단. 1층 공동출입문은 수동 작동. 각종 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전 등)의 정상 작동 여부 확인 필요.

1.4. 4.토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산용마고등학교, 합포초등학교).

2. 입지조건

2.1. 주변환경

경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포초등학교' 남동측 인근에 위치.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역. 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

2.2. 교통접근성

본건 소재 건물까지 차량 출입 가능.

인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 용이. 전반적인 교통상황은 보통.

본건 부지는 북서측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 주변시설

* 합포초등학교 인근 위치.

* 주변에 주거시설 및 소규모 근린생활시설 분포.

2.4. 혐오시설유무

주변 환경 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.주요권리

- 2019년 6월 12일: 우리자산신탁주식회사 명의 소유권이전신탁 (갑3)

- 2019년 6월 12일: 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의 근저당권 (을1, 채권액 6,110,000,000원)

* 이 근저당권이 본 경매의 주요 말소기준권리로 추정됨.

3.1. 2.압류내역

- 2021년 1월 20일: 삼성세무서장 압류

- 2023년 9월 26일: 창원시 압류

- 2025년 3월 24일: 창원시 압류

3.1. 3.말소기준권리

등기부등본 상 최초 근저당권(2019.06.12.) 및 신탁 등기가 말소기준권리가 되며, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (다만, 별도등기 및 공동담보 물건에 대한 추가 확인 필요)

3.2. 임차인현황

3.2. 1.현황조사결과

조사된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

3.2. 2.주의문구

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성은 없으나, 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부는 입찰 전 별도 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건은 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, 주변은 주거용 건물(다세대, 단독, 소규모 아파트)과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임.

일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가능성도 일부 존재하나, 현재는 주거용 복합건물로 이용되고 있음.

4.2. 상업시설및배후수요

건물 자체적으로 아파트와 오피스텔을 포함하고 있어 일정 수준의 배후 수요를 가질 수 있으나, 현재 장기간 미분양 및 공실 상태라는 점은 부정적 요인임.

주변의 소규모 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 서비스업종으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 교육시설: 합포초등학교, 마산용마고등학교 인근에 위치.

* 상업시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하나, 대형마트 등 주요 상업시설은 차량 이동 필요.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능.

5.2. 주거환경

합포초등학교 인근의 주거밀집지역에 위치하여 정주 여건은 보통 수준이나, 건물 자체의 노후화 및 미비된 시설로 인해 주거 쾌적성은 저하될 가능성 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 물리적상태

* 미완성 및 수선 필요: 준공 후 장기간 미분양으로 인해 외부 및 내부 마감공사 및 수선이 필요한 상태임. 상당한 추가 비용 발생 가능성.

* 시설 미비: 인터폰, 일부 에어컨 미설치 등 기본적인 편의시설 부족.

6.2. 설비문제

* 단전, 단수, 엘리베이터 운행 중단 등으로 인해 건물 이용에 심각한 제약이 따르고 있음.

* 전반적인 설비 상태 점검 및 보수가 필수적임.

6.3. 장기미분양및공실

* 준공 후 장기간 미분양 및 현재 전체 공실 상태는 건물 가치 하락 및 관리비 부담 등의 문제를 야기함.

* 수익형 부동산으로서의 임대/분양 성공 가능성에 대한 면밀한 검토 필요.

6.4. 향후관리및수선비용

총 33개의 호실(아파트 26개, 오피스텔 7개)에 대한 전반적인 수선 및 관리에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됨.

7. 종합의견

본건은 창원시 마산합포구 산호동의 아파트 및 오피스텔 복합 건물로, 교육 및 교통 접근성은 양호한 편임. 그러나 준공 후 장기간 미분양, 현재의 공실 상태, 단전/단수 및 설비 미비 등 상당한 물리적, 기능적 하자 및 관리 상태 불안 요소를 내포하고 있음. 이러한 점은 감정가 대비 상당한 가격 할인 요인이 될 수 있으나, 동시에 수선 및 정상화에 필요한 막대한 비용과 시간, 그리고 향후 운영 리스크를 충분히 감안해야 함. 등기부상 채권 총액이 감정가와 유사한 수준이나, 건물 전체의 재가치 상승 가능성을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자포인트

* 입지: 마산합포구의 교육 환경이 갖춰진 지역에 위치.

* 잠재 가치: 정상적인 운영 및 마감 공사가 완료될 경우, 시장 가치 상승 여력 존재.

* 일괄 매각: 건물 전체를 소유함으로써 향후 개발 및 재건축 시 유리한 조건 확보 가능성.

9. 예상입찰가

본건은 감정가 6,323,000,000원 대비 현재 심각한 공실 및 미완성 상태, 설비 미비 등 다수의 하자 요인을 가지고 있습니다. 총 채권액 6,110,000,000원을 고려할 때, 최소한의 회수 가능성을 감안해야 하나, 현재의 시장 상황과 물건의 상태를 고려하면 감정가 이하의 낙찰 가능성이 높습니다.

수리 비용, 공실 기간 동안의 관리비 부담, 정상화까지의 시간 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰 희망가 범위로 설정하는 것을 제안합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 44억 2천 6백만원 ~ 50억 5천 8백만원 범위 내에서 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 권유 드립니다. (이는 시세 및 현황에 대한 일반적인 분석에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.