나이스옥션 법원경매 진주 2025타경843 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 25-19 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 봉곡동 소재 ""봉곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 상가주택, 단독
주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 ""숙박시설 부지""임.
기호(3) : 부정형 토지로 현황 ""숙박시설 부속토지(주차장)""임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(3) : 북측으로 현황 폭 약8m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호(3) : 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(1)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동가능한 적치물 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서,
외 벽 : 치장타일붙임 등.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) : 숙박시설(외부표기 ""헤라모텔"")

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물은 리모델링 공사중으로 후첨 ""사진용지""와 같이 욕실 내 변기, 세면대, 샤워기 등
미설치된 상태임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상'ㄱ')매각 포함.
-목록1.지상에 이동가능한 적치물 소재함.
-목록2.리모델링 공사중으로 욕실 내 변기, 세면대, 샤워기 등 미설치 상태이며 보일러 연결배관 누수상태이므로 입찰시 참고요망.
-2025.9.4.자 이근무로부터 목록1,2,3에 대해 공사대금 금 1,700만원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2025타경843 (1)

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 25-19 (신주소: 경상남도 진주시 북장대로60번길 19)

용도: 숙박시설 (외부 표기 "헤라모텔")

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동진주새마을금고

1.2. 물건 현황

감정가: 1,585,025,400원

토지면적: 618.60㎡ (약 187.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 589.56㎡ (약 178.36평)

건물 제시외면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 봉곡동 소재 "봉곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 상가주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 기호(1)은 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 토지 기호(3)은 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지 기호(1)은 현황 "숙박시설 부지"로 이용 중이며, 부정형 토지입니다.

토지 기호(3)은 현황 "숙박시설 부속토지(주차장)"로 이용 중이며, 부정형 토지입니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 소로(폭 8m 미만 또는 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 봉곡초등학교, 봉곡초등학교병설유치원 상대보호구역에 속합니다.

2.4. 기타 참고사항

기호(1) 토지 지상에 이동 가능한 적치물이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권 (채권최고액 1,044,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박종병

보증금: 50,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2022-08-02

대항력: 있음

비고: 박 임차인은 대항력이 있어, 인수 보증금 50,000,000원이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 이근무

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 이 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 유치권 신고

2025년 9월 4일, 이근무로부터 목록 1, 2, 3에 대해 공사대금 1,700만원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 숙박시설, 상가주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다.

4.2. 주변 시설

봉곡초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 시내 교통망을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 소재하는 상가지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육 환경

봉곡초등학교 및 병설유치원과 인접해 있어 학군 관련 고려사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 가능성

이근무로부터 공사대금 1,700만원에 대한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

박종병 임차인은 대항력이 있어 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 상태

본 건 건물은 현재 리모델링 공사 중인 상태로, 욕실 내 변기, 세면대, 샤워기 등 주요 설비가 미설치되어 있으며, 보일러 연결 배관 누수상태이므로 추가적인 공사 및 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.4. 제시외 건물 및 적치물

감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물이 매각에 포함되며, 토지 지상에는 이동 가능한 적치물이 소재하고 있어 이에 대한 처리 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 봉곡동 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 토지 및 건물 규모 면에서 사업성을 기대할 수 있는 물건입니다. 그러나 현재 리모델링 공사 중단 상태에 가까운 미완비 건물이며, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고와 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰 후 추가 공사 비용, 유치권 분쟁, 임차인 보증금 인수 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하여 숙박시설 외 상업시설로의 전환 가능성 보유.

* 주변 상가 및 주택 밀집 지역으로 잠재적 수요 확보 용이.

* 기존 숙박시설 운영 이력으로 인한 사업 기반 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 감정가 1,585,025,400원에서 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 50,000,000원을 제외하고 고려해야 합니다. 따라서, 1,535,025,400원 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 이는 인수 보증금만을 제외한 단순 계산이며, 미확정 유치권, 건물 내외부의 상당한 수리 및 마감 공사 비용, 향후 시장 가치 변동 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.