나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31081 [1] 경상남도 진주시 호탄동 424-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 호탄동 소재 ""한국도로공사 진주지사"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리유사형 평지로 농지 등임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황도로가
있으며, 북서측 인근으로 대로가 있으나, 직접 접근은 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

2.

* 물건명: 토지 (답)

* 사건번호: 진주지원 2025타경31081 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 49,141,100원

* 매각대상: 토지지분매각

2.

1.2. 기본 현황

2.

* 소재지: 경상남도 진주시 호탄동 424-2

* 용도: 답

* 토지면적: 708.00㎡ (약 214.16평)

* 토지지분: 83.2608㎡ (약 25.19평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 채권자: 케이비스타제일차유동화전문유한회사

* 감정평가 요약: 토지감정요항표 (상세 내용은 아래 입지조건 등 참조)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

* 본건은 경상남도 진주시 호탄동에 소재하며, 한국도로공사 진주지사 남측 인근에 위치함.

* 주위는 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.

2.2. 교통 및 도로

2.

* 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통으로 판단됨.

* 본건 남측으로 노폭 약 2~3m 포장도로, 동측으로 노폭 약 2m 현황도로가 접해 있음.

* 북서측 인근에 대로가 있으나 직접적인 접근은 다소 어려움.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 내역

2.

* 등기부 요약상 확인되는 권리 내역은 다음과 같음.

* 갑1: 1975-06-25 소유권이전 (김기수)

* 갑3: 1999-08-26 소유권이전 (김미경외 10명, 재산상속)

* 갑11: 2011-11-02 3번 김태부 지분 전부 이전 (김정규, 협의분할에 의한 상속)

* 갑13: 2019-06-21 3번 김재영 지분 압류 (사천시, 세무과-10 589) - 말소: 인수

* 갑15: 2025-07-24 3번 김종규 지분 강제경매 (케이비스타제일차유동화전문유한회사, 채권액 68,507,538원) - 말소: 말소

2.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

2.

* 본 경매 사건의 말소기준권리(강제경매 개시결정)는 2025년 7월 24일 접수된 갑15번 권리임.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 그러나, 갑13번 권리인 사천시의 압류 내역에 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 본 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리임. 이는 낙찰 후 해당 압류 관련 채무를 변제하거나 해결해야 할 수 있음을 의미함.

* 등기부채권 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 본 경매 절차와 직접 관련 없는 다른 채권 총액일 수 있으며, 실제 인수해야 하는 채무는 별도 확인이 필요함.

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인 현황에 대한 별도 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 및 편의시설

2.

* 본건 주변은 농경지와 함께 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 한국도로공사 진주지사가 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능할 수 있음.

* 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 도보권 내에 없을 가능성이 높으며, 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보임. (주변 시설에 대한 구체적인 검색 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 농경지가 많은 지역 특성상 편의시설은 제한적일 수 있음)

2.

4.2. 인근 개발 계획

2.

* 제공된 정보만으로는 본건 주변의 구체적인 개발 계획을 파악하기 어려움.

* 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 관련 도시계획 확인이 필요함.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 교육 및 의료시설

2.

* 인근의 학교 및 의료 시설에 대한 정보는 부족함.

* 통상적으로 이러한 지역은 인근 읍면 지역 또는 진주시내의 교육 및 의료 시설을 이용하게 되므로, 차량을 이용한 접근성이 중요할 것으로 판단됨.

2.

5.2. 기타 생활 편의시설

2.

* 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 인근 지역을 이용해야 할 것으로 예상됨.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 농지 관련 규제

2.

* 본건은 '답' 용도의 농지이며, '자연녹지지역'에 속함.

* 매각물건명세서 및 특이사항에 명시된 바와 같이, 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적임.

* 농지법에 따라 자격 증명 미제출 시 매수 신청이 무효가 되거나, 제출했더라도 농지로서의 적격 여부에 따라 보증금이 몰수될 수 있는 위험이 있음.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역(모든 축종 제한)'으로 지정되어 있어, 가축 사육 관련 시설 설치는 불가함.

2.

6.2. 지분 매각 및 공유자 우선매수

2.

* 본건은 토지 '지분' 매각 물건임. 낙찰자는 해당 토지의 특정 지분만을 소유하게 되며, 전체 토지에 대한 사용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요함.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있음.

2.

6.3. 인수되는 권리

2.

* 가장 큰 리스크는 '갑13' 사천시 압류 (2019-06-21)가 '인수'되는 권리라는 점임.

* 낙찰자는 이 압류와 관련된 채무를 해결해야 할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있음. 이 부분에 대한 정확한 금액 및 해결 방안은 사전에 철저히 확인해야 함.

2.

6.4. 토지 이용 제한

2.

* 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따름.

* 구체적인 건축 가능 여부 및 건폐율, 용적률 등은 관할 관청을 통해 별도 확인이 필요함.

2.

7. 종합 의견

2.

본 경매 물건은 경상남도 진주시 호탄동 소재 농지(답)의 지분 매각 건으로, 감정가는 49,141,100원임. 주변 환경은 농경지와 근린생활시설이 혼재된 보통 수준이며, 교통 접근성은 무난하나 농지 관련 법규(농지취득자격증명 필수) 및 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있음.

가장 주의해야 할 점은 사천시의 압류(갑13)가 매각 후 인수된다는 사실로, 이는 낙찰 후 추가적인 채무 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크임. 또한, 자연녹지지역이라는 점과 가축사육제한구역이라는 점 등 토지 이용에 대한 제약도 고려해야 함.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석 및 법규 검토, 그리고 인수되는 압류 채무액에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 요구됨.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획 또는 도시계획 변경 시 토지 가치 상승 여지가 있을 수 있음. (단, 자연녹지지역으로 제약 존재)

* 저가 매수 기회: 지분 매각, 인수되는 권리, 농지 규제 등으로 인해 일반 매물 대비 저가에 취득할 기회가 있을 수 있음. (단, 리스크 상쇄 여부 판단 필수)

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 49,141,100원을 기준으로 하되, 인수되는 권리(사천시 압류), 농지 취득의 복잡성, 지분 매각의 불확실성 등을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 지분 가치 평가 및 인수 채무액 확인이 어려우므로, 예상 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 인수되는 압류 채무액을 제외하고, 토지 지분 가치 및 향후 개발 가능성, 관련 법규 준수 비용 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장함. (예: 약 29,000,000원 ~ 34,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근)

* 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문 및 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 인수되는 채무액, 농지 취득 가능 여부, 토지 이용 제한 등을 명확히 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.