나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31091 [1] 경상남도 남해군 미조면 미조리 559-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 미조면 미조리에 소재하는 미조초등학교 북측에 위치하는 토지로서, 주위는 학교, 종교시설, 단독주택, 나대지, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 완경사의 부정형 토지로 현황 도로
기호 2 : 완경사의 부정형 토지로 농경지(전)
기호 3 : 완경사의 부정형 토지로 현황 도로 및 농경지(전)
기호 4 : 완경사의 부정형 토지로 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 4 : 본건 도로이며 서측으로 노폭 약 5m, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재함.
기호 2 : 남측으로 노폭 약 5m내외 도로가 소재함
기호 3 : 본건 북측 일부가 도로이며, 북측으로 노폭 약 5m내외가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(주거형) 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역(미조면)<하수도법>
기호 3 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(주거형) 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2021-07-16)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역(미조면)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-기호 1 및 기호 4는 현황 도로이며, 기호 3은 현황 일부가 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -
2) 기타:
- '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2,3,4에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
-목록 1,4 현황 도로이며 목록3번은 현황 일부가 도로인바 고려하여 평가함.
-지적도상 도로 위치와 현황 포장 도로 위치가 상이하므로 경매입찰시 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31091 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 미조면 미조리 559-1

용도: 전 (농지)

감정가: 48,892,000원

매각대상: 토지매각

토지면적: 168.00㎡ (약 50.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 남해군 미조면 미조리에 소재하며, 미조초등학교 북측에 위치합니다.

주위는 학교, 종교시설, 단독주택, 나대지, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

주변 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 1, 4: 본건 토지가 도로이며, 서측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 기호 2: 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 기호 3: 본건 토지 북측 일부가 도로이며, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 지적도상 도로 및 현황 도로

지적도상 도로 위치와 현황 포장 도로 위치가 상이하므로, 경매 입찰 시 반드시 현장에서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 1992-02-08 소유권이전 (호주상속인 고재수)

* 갑3: 2022-09-23 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 고정연)

* 갑5: 2024-12-20 가압류 (조용애, 15,284,475원) - 말소기준권리

* 갑6: 2025-07-25 강제경매 (조용애, 20,568,353원) - 본건 경매 개시

3.2. 권리 인수 여부

등기부채권 총액은 15,284,475원이며, 말소기준권리(가압류) 하에 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

미조초등학교가 인근에 위치하며, 학교, 종교시설, 단독주택, 나대지, 농경지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설

본 물건 소재지인 남해군 미조면 미조리 559-1 인근에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 미조항 인근에는 복합문화공간 '스페이스 미조'가 조성되어 문화시설로 활용되고 있습니다. 또한, 미조초등학교 주변에서는 환경정화 활동이 이루어지는 등 지역사회 활동이 확인됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 의무

목록 2, 3, 4에 해당하는 토지는 농지이므로, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

5.2. 도로 현황 및 지적 불일치

* 기호 1, 4는 현황 도로이며, 기호 3은 현황 일부가 도로입니다.

* 지적도상 도로 위치와 실제 포장 도로 위치가 상이하므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(주거형) 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 해안경관관리지역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등의 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 기호 3번 토지의 경우 접도구역(2021-07-16) 또한 해당됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 미조면 미조리에 위치한 전(농지)으로, 미조초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 학교, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 토지 자체는 현황 도로로 이용되거나 농경지로 활용되고 있으며, 일부는 도로로 활용 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 지적도와 현황 도로의 위치 상이, 다양한 토지 이용 제한 등은 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 이에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 남해군 미조면 지역의 잠재적인 토지 가치 상승 가능성.

* 현황 도로 또는 도로 활용 가능성이 있는 토지의 가치.

* 주변 지역 개발 계획 및 관광 자원과의 연계성 검토.

8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정평가액, 주변 토지 시세, 물건의 활용 가능성, 농지취득자격증명 관련 준비 비용, 현장 답사를 통한 추가적인 가치 판단 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.