나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31099 [1] 경상남도 진주시 장대동 136-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 진주시 장대동 소재 「진주시외버스터미널」북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 상업용, 주상용건물, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

? 본건 북서측으로 광대로에 접하고, 동측으로 중로에 접하며, 남측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

? 없습니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 1978.09.28)
외벽 : 외장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등입니다.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 및 벽지붙임 등입니다.
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

? 1층 ~3층 : 근린생활시설로 이용 중입니다.
? 옥탑 : 옥탑으로 이용 중입니다.

설비내역

? 제반 위생 및 배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다

부합물 및 종물

? ‘지적 및 건물 개황도’에 도시한 바와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 소유자 미상의 미등재 제시 외 건물 기호 (ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ) 소재하며, 구조, 규모 등을 비추어 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

? 본건 건물 기호(2) 1층의 공부상 면적과 실측면적이 상이합니다.
? 본건 건물 기호(2) 2층은 제시 목록상 면적 (232.531㎡)과 일반건축물대장상 면적(232.53㎡)이 다소 상이합니다.
? 본건 건물 기호(2)는 공부상 근린생활시설 및 주택이나, 현황은 근린생활시설 및 옥탑입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘(ㄱ)~(ㄹ)’] 매각포함.
- 목록[2]공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황은 ‘근린생활시설 및 옥탑’임
- 목록[2]건물 중 1층 부분은 공부상 ‘257.85㎡’이나, 현황 ‘232.53㎡’이며 현황 기준으로 평가함.
- 상가임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31099 (1)

소재지: 경상남도 진주시 장대동 136-1

용도: 근린시설

감정가: 2,122,943,780원

토지면적: 476.30㎡ (약 144.08평)

건물면적: 760.76㎡ (약 230.14평) (제시외 건물 82.52㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (이하 농 *)

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물

사용승인일: 1978년 9월 28일

주요 용도: 공부상 '근린생활시설 및 주택', 현황 '근린생활시설 및 옥탑'

총면적: 760.76㎡ (약 230.14평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 진주시 장대동 소재 「진주시외버스터미널」 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용, 주상용 건물, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 지역 상권의 중심 기능을 수행하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북서측으로는 광대로, 동측으로는 중로, 남측으로는 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 우수한 도로 접근성을 확보하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

토지 자체 지반은 평탄한 부정형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

채권자는 농 *이며, 말소기준권리는 2021년 7월 14일 접수된 부산경남우유협동조합의 근저당권(을8, 을24)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보이나, 아래 명시된 대항력 있는 임차인의 권리는 인수 또는 배당 절차에서 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,521,106,741원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 보유하고 있습니다.

* CUIJUNXIAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-03, 대항력 없음.

* CUIYINUO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-03, 대항력 없음.

* CUIZHIQIANG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-08, 대항력 없음.

* MAXIAOMIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-12, 대항력 없음.

* 장 (ZHANGZHENQIN): 보증금 30,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입일자 2018-04-04, 배당신고일자 2025-10-16, 대항력 있음.

* 김 (김향자): 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2019-02-19, 대항력 있음.

* 이 (이명옥): 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2014-02-17, 배당신고일자 2025-10-13, 대항력 있음.

* 이 (이명옥): 보증금 7,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2014-02-17, 확정일자 2025-10-10, 배당신고일자 2025-10-10, 대항력 있음.

* 주식회사티지투: 보증금 30,000,000원, 차임 2,070,000원, 전입일자 2023-08-16, 배당신고일자 2025-09-17, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인들이 존재하므로, 이들의 보증금 회수 방안 및 임대차 관계는 낙찰 후 인수 또는 정산 과정에서 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

본건이 위치한 장대동 지역은 진주시외버스터미널 인근의 주요 상업 및 주상복합 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 상업용 건물, 주택 등이 혼합된 지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 곳입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다.

4.2. 교통 및 접근성

진주시외버스터미널과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 광대로 및 중로 등 주요 도로망에 잘 연결되어 있어 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다. 이러한 입지 조건은 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상업 지역과 주거 지역이 혼합되어 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

장 (3000만원), 김 (500만원), 이 (500만원), 이 (700만원) 총 47,000,000원의 보증금을 가진 임차인들이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 이들의 보증금 회수 및 임대차 관계를 승계하거나 배당 절차를 통해 해결해야 합니다. 이는 명도 및 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 현황의 차이

건물 1층의 공부상 면적(257.85㎡)과 현황 면적(232.53㎡) 간에 차이가 존재합니다. 또한, 건물의 공부상 용도는 '근린생활시설 및 주택'이나, 현황은 '근린생활시설 및 옥탑'으로 이용 중입니다. 이러한 불일치는 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

감정평가서 상 ' (ㄱ)~(ㄹ) '로 표시된 제시외 건물 82.52㎡가 매각에 포함되어 있습니다. 낙찰자는 이들 건물에 대한 처리(철거, 관리 등) 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 건축물 노후

건물 사용 승인일이 1978년 9월 28일로, 건축된 지 약 48년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 장대동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 진주시외버스터미널 인근의 우수한 입지와 좋은 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 또한, 넓은 대지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높을 것으로 기대됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 내용과 현황 간의 차이, 제시외 건물 포함, 그리고 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 진주시 주요 상업 지구, 교통 요지 인근에 위치.

* 대지 및 건물 규모: 넓은 토지와 건물 면적으로 다양한 상업적 활용 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 운영 용이.

* 상업 지역: 향후 상권 활성화 및 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,122,943,780원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 47,000,000원, 공부상/현황 불일치로 인한 행정적 문제 해결 비용, 제시외 건물 처리 비용, 건물 노후화에 따른 수리 및 관리 비용, 그리고 명도에 소요될 시간과 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 임차인의 현황, 배당 여부, 명도 난이도 등에 대한 심층적인 분석이 필요하며, 이를 바탕으로 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.