나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20769 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 174-48 동원에코빌 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 소재 ""봉덕초등학교"" 남서측에 위치하며,
주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 8층 807호로서,
외 벽 : 대리석 치장 및 복합판넬마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 등.
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 자주식 및
기계식 주차장설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1(양덕동 174-48)
준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>.

2) 일련번호 2(양덕동 174-39)
준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부
관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 업무진행시 대상물건의 내부의
이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.
대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2025타경20769 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 174-48 동원에코빌 8층807호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.65㎡ (약 6.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 61.81㎡ (약 18.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축년도: 2013년

층수: 지하 2층, 지상 9층 건물 중 8층 807호

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕

외벽: 대리석 치장 및 복합판넬 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 새시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 남서측으로는 봉덕초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 북동측으로 왕복 6차선 대로와 접하고 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 28일 접수된 고산농업협동조합의 가압류(금500,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김한별

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-31

* 확정일자: 2020-01-31

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 주택임차권(을3) 등기 및 강제경매 신청 채권자(갑14)로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타납니다. 이는 해당 임차인이 강제경매 신청 채권자이므로, 매각으로 인해 권리가 소멸되거나 낙찰자가 정산하게 될 가능성을 시사합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,262,288,062원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

오피스텔이 위치한 지역은 준주거지역으로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 오피스텔 자체는 업무시설 및 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도입니다.

4.2. 잠재력

주변 주거 및 상업 시설과의 연계성이 있으며, 창원시의 개발 계획 및 지역 경기에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 봉덕초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진출입이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 기타: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 건물 편의 설비

* 난방: 도시가스에 의한 난방 설비

* 주차: 자주식 및 기계식 주차장 설비

* 승강기: 승강기 설비

* 위생/급배수: 제반 위생 및 급배수 설비

* 소방: 소화전 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

김한별 임차인은 대항력이 있으며, 2020년 1월 31일 전입 및 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하고 있습니다. 본 경매 사건의 신청 채권자이기도 하나, 임차인의 권리관계는 복합적이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 과다한 채무 총액

등기부 채권 총액이 약 32억원 이상으로, 물건의 감정가 및 시세 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 추후 경매 진행 과정이나 잔여 채무 처리 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 인근 유사 물건 및 외부 관찰을 통해 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

동원에코빌 8층 807호는 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2013년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당하며, 대중교통 이용 및 차량 진출입이 편리한 편입니다.

다만, 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 본 경매 사건의 신청 채권자라는 특이점이 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 상당한 수준이므로, 실제 명도 과정이나 권리 관계 정리 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점도 잠재적 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 입지

창원시 마산회원구에 위치하여 지역 내 수요가 존재할 수 있습니다.

8.2. 오피스텔 활용 가능성

업무시설 및 주거용 오피스텔로 활용 가능하며, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

8.3. 감정가 대비 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 30.19㎡)의 거래가는 5,900만원 ~ 6,500만원 수준입니다. 본건의 건물면적(61.81㎡)을 고려하여 환산 시, 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 추정되며, 이는 감정가 1억 4천3백만원과 어느 정도 부합하는 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 143,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래가가 5,900만원 ~ 6,500만원(약 30.19㎡ 기준)으로, 본건 면적(61.81㎡)으로 환산 시 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고, 등기부 채무 총액이 매우 높다는 점, 그리고 내부 확인의 어려움 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 김한별의 보증금 130,000,000원은 인수 보증금으로 계산되지 않으나, 임차인이 강제경매 신청 채권자라는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 선에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 114,400,000원 ~ 128,700,000원.

실제 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.