나이스옥션 법원경매 마산 2025타경276 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 27-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 소재 '마산로봇랜드' 북동측
인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반입지조건은
보통임.

교통상황

일련번호1,2,7,8: 공히, 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

일련번호 4,5,6: 공히, 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1: 부정형 완경사로서, 주거나지 상태임.
일련번호2: 부정형 완경사로서, 상업용 건부지임.
일련번호4,5,6: 부정형 완경사로서, 전으로 이용 중임.
일련번호7: 부정형 평지로서, 답기타(부속토지)로 이용 중임.
일련번호8: 부정형 평지로서, 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1: 북측으로 세로(가)와 접함.
일련번호2: 남측으로 세로(가)와 접함.
일련번호4,5,6: 지적도상 맹지임.
일련번호7: 남측으로 소로한면과 접함.
일련번호8: 남측으로 본건을 포함하여 소로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상,
일련번호1,4,5,6: 공히, 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>,
일련번호2,7,8: 공히, 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

공부상 일련번호8은 지목이 답이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 사이딩 판넬붙임 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함.
목록 1,4,5,6은 접도구역에 저촉되고, 목록 8은 현황 도로인바 이를 감안하여 평가하였음.
목록 4 내지 8은 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 마산지원 2025타경276 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 27-1

* 용도: 근린시설 (일반음식점)

* 감정가: 680,228,800원

* 토지면적: 1,981.00㎡ (약 600.00평)

* 건물면적: 112.20㎡ (약 34.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구산농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

3.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 소재 '마산로봇랜드' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 입지조건은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호 1: 부정형 완경사, 주거나지 상태

* 일련번호 2: 부정형 완경사, 상업용 건부지

* 일련번호 4,5,6: 부정형 완경사, 전으로 이용 중

* 일련번호 7: 부정형 평지, 답(부속토지)으로 이용 중

* 일련번호 8: 부정형 평지, 현황 도로로 이용 중 (공부상 지목은 답)

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1: 북측으로 세로(가)와 접함.

* 일련번호 2: 남측으로 세로(가)와 접함.

* 일련번호 4,5,6: 지적도상 맹지.

* 일련번호 7: 남측으로 소로한면과 접함.

* 일련번호 8: 남측으로 본건을 포함한 소로한면임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1,4,5,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역.

* 일련번호 2,7,8: 계획관리지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

4.

* 말소기준권리:

* 토지: 을3 (근저당권, 구산농업협동조합, 2005.06.03.)

* 건물: 을1 (근저당권, 구산농업협동조합, 2014.05.22.)

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 확인되는 모든 후순위 권리(근저당, 지상권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 등기부등본 상 확인되는 채권 총액은 약 11억 원입니다. (토지 5.5억, 건물 5.5억)

* 임차인 현황:

* * 강 (상호: 양평)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020.01.30

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

5.

* 용도: 본 건물은 제2종 근린생활시설 (일반음식점) 용도로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며, 급배수 및 전기 설비 등이 되어 있습니다.

* 주변 환경: '마산로봇랜드' 인근의 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설로서의 잠재력은 주변 개발 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 특이사항:

* 목록 1,4,5,6은 접도구역에 저촉됩니다.

* 목록 8은 현황 도로로 이용 중이며, 공부상 지목은 답입니다.

* 목록 4 내지 8은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

5. 생활정보

6.

* 본 건은 '마산로봇랜드' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 해안가와 농경지, 자연 녹지가 분포하고 있습니다.

* 가까운 거리에 해변(구산해수욕장 등) 등 관광 시설이 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 인근 마을에 분포되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

* 농지취득자격증명: 목록 4 내지 8 토지에 대하여 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 접도구역: 목록 1,4,5,6 토지가 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황 도로: 공부상 지목이 답인 토지(목록 8)가 현황 도로로 이용되고 있어, 추후 토지 이용 및 권리관계 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 수목: 일괄매각 대상에 제시외 수목이 포함되어 있어, 해당 수목의 처리 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이용 현황: 현재 일반음식점으로 이용 중이나, 향후 업종 전환 또는 운영 중단 시 공실 리스크가 존재합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 추후 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

8.

* 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 근린생활시설로, '마산로봇랜드' 인근에 위치합니다.

* 계획관리지역 내 토지로 개발 가능성이 있으나, 접도구역 및 농지 관련 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 현황 도로 등 공부와의 차이점은 추가 확인 및 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9.

* 지역 개발 잠재력: '마산로봇랜드' 및 주변 관광 인프라와 연계된 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 구산면 지역은 해안 관광 등 잠재력이 있는 지역입니다.

* 토지 활용도: 넓은 토지 면적(1,981㎡)을 바탕으로, 현재 건물 외 추가 증축 또는 용도 변경을 통한 부가 가치 창출이 가능합니다.

* 수익성 확보: 현재 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 점을 감안할 때, 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

* 자연 친화적 환경: 해안 인근의 자연 경관을 활용한 사업 (예: 카페, 펜션 등)으로의 전환 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

* 본 건의 감정가는 680,228,800원입니다.

* 등기부상 총 채권액은 약 11억 원에 달하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~100% 수준에서 결정되나, 본 물건의 경우 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 현황 도로, 접도구역, 농지증명 등 확인 및 준비 필요 사항.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 향후 개발 가능성 및 수익성 예측.

* 따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 전문가와 상담 후, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.